北京商铺成为追捧新热点 个人投资超过七成

　　记者近期了解到，从5月份起，北京商业地产开始大面积推广，目前至少有10多种与商业地产有关的理财产品投向市场。专家提醒：从投资角度看，商铺确实对居民闲置资金确实具有相当的吸引力，但市场却潜伏着诸多的危机，因为对于商业地产来说，其运作的复杂程度远远高于住宅。

　　北京商铺成为追捧新热点

　　据中原地产市场研究部预测，由于看好商铺投资较住宅投资更高的回报，北京市个人投资者纷纷将投资集中在商铺市场上。个人投资者的比例将会占到商业地产投资总量的70%以上。这些人群主要包括私营企业主、企事业单位高层管理人员、外籍人士等等。

　　“从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3%至5%，而商铺的投资回报率可以达到8%左右，对居民闲置资金具有相当的吸引力。”北京中原地产市场研究总监徐成峰说。但中原地产同时预计，2005年北京商业用房的施工面积约在700万平方米左右，新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米，加上市场上的存量，今年北京的商业用房总供应量将接近500万平方米，远远超过市场的需求。

　　中原地产市场研究部分析，一方面，由于国内外大型零售企业在选址和定位上有自己的体系，因此，该类群体所购买的商业物业价格将趋于稳定。另一方面，小铺位分割销售的商业物业的价格将持续走高。同时，由于商业地产的开发量较之同一项目的其他类型的开发量要小得多，因此，很多开发商采取报高价、低折扣的方式，在2005年天价项目还会出现，但其水分很大。

　　据中原地产统计，在2004年北京商业物业市场销售报价集中在2万至3万元/平方米居多，部分商务区的报价达到了6万-10万元/平方米，为同位置其他类型物业的1.5倍-3倍。

　　相对于亚洲的香港、新加坡、马来西亚、日本等地，北京的零售物业市场不够成熟。不过，随着外资零售商，尤其是具有真正意义上的国际品牌加速进入北京市场的步伐，这种状况将大为改观，同时，也将直接导致北京高档商铺需求增加。

　　近日中原地产预计，从现在到2007年，北京高档商铺的新增供应将接近300万平方米，其中预计2005年将有11个项目落成，可提供约50万平方米的高档商铺面积。但是，如此大量的新增高档商铺面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段的零售商的需求。中原地产市场研究部认为，2005年北京商业物业销售价格将继续升高。

　　上游环节放松导致商铺难题多多

　　“此次国家宏观调控没有明确提出对商业地产的调控，目前投资性商业地产项目大面积推广是大批市场游资在寻找出口。”中国红街项目开发商北京胜策房地产开发有限公司董事长王晖近日在接受本报记者采访时表示。

　　哪种房子好卖，开发商自然就做什么样的房子了。今年，商业地产正成为开发商开发的重点，记者在近日采访中了解到，虽然商业街的“经典”旺铺，可以说是很多投资者“渴望”而不可求的商铺投资类型。但由于街区商铺的管理问题向来敏感。如2004年巨库、第五大道，以及卖出天价的中关村科贸中心，都因管理不善而套牢投资客，从那时起，商铺如何在销售与管理两个命题中做出恰当的权衡，便成为了业界关注的焦点问题之一。对此王晖表示，，由专业机构在前期就开始介入，进行管理、经营方面的规划DD这是中国红街给出了解决方案。近期，记者从该项目开发商处获知，中国红街已正式与伟业顾问、香港卓德签署合作协议，这两大商业专业顾问机构，将从前期开始介入中国红街的整体运作，以保证投资客的合理回报。因为王晖认为，销售是商铺项目的“上游”，在这一环节上，开发商并不会承担太大的风险，只要地段尚可，快速销售回笼资金通常不成问题。不过，恰恰是上游环节的过度放松，导致了随后商铺项目中存在的一系列经营管理难题。

　　伟业顾问董事总经理蔡宇翔告诉记者，此前出现的类似第五大道、巨库等商业地产的失败案例基本上都是没有处理好销售与日后管理之间的关系而造成的。通常的情况是，开发商销售的时候，忽略了日后经营的需要，哪里该卖什么，该怎么卖都没有考虑，所以才造成了最后管理和经营上的难题。在蔡宇翔看来，商业地产的后期管理是对中长期的投资者强有力的信心支持，而如果将这个环节提前到商业项目的前期阶段与销售同步运营，往往会给予投资客更强的长久性的投资信心。“你如果是一个中长期投资者，一个很好的商业管理，对于后期商铺价值的维持性，以及升值，都是一个很大的信心支持。因此，聘用好的管理公司，做中长期的战略思想，应该成为中长线投资者的一个考量标准。”他说。

　　“先锋模式”将成为赢利主流模式

　　“并非所有承诺回报的投资性商业地产都具有良好的投资前景。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文这样指出，目前他已经代理多个承诺投资回报的商业地产，他分析说，购买承诺投资性的商业地产时要有所选择，因为此前京城出现多个承诺投资回报的商业地产因其经营不善而出现无法兑现销售承诺的现象。苏文这样告诉记者，在选择房地产投资理财的同时，不要忽略了对风险的把握及考虑。所以在选择承诺投资回报的投资性产品时，首先要选择一个具有稳定经营收入的产品。权衡一个投资理财产品在经营上是否具有安全保障，应该先了解其经营状况，一方面是经营现状，另一方面是经营前景。比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰当，经营团队是否优秀等等。如果遇到还没有投入经营的理财产品，也应对该项目的未来经营状况有个最起码的判断。

　　业内专家建议，新建商业难实现承诺回报，投资人应选择有稳定经营收入的投资产品。事实上，目前京城房地产市场中正常的商业地产的投资回报一般在8%左右，但前提是该项目是一个经营相对成熟的商业地产项目，而新的商业地产项目最初一般很难通过收入来实现其所承诺的投资回报。“至少需要2年到3年的时间才可以将一个项目市场氛围培养起来。

　　专家表示，虽然目前北京的商业地产正处在升温阶段，优质的商业物业由于供应不足而受到市场的追捧，但是，按照商业地产的一般发展规律，最终都要过度到经营层面，北京也不能例外，而且，这种过度越快越好，越早完成，对整个商业市场的发展也就越有利。而此前之所以有如此之多的商业项目陷入投资回报的窘境，与模式不成熟有直接的关系，而那时的投资客大都也处在不成熟的阶段，没有意识到这种模式对于后期经营管理所带来的困难，因此，随着投资客的不断成熟，这种专业机构管理先行介入的模式将会被越来越多的商业地产开发商使用，从而逐渐形成商业地产的主流模式。

　　作者：洛涛

　　（来源：经济参考报）