上海楼市进入下行通道 超过一半开发商降价卖楼

　　□见习记者 郑盎　本报记者 杨联民

　　上海楼市的供应结构正在转变。

　　在“新八条”实施后的6月份，上海楼市涌现出一些新的情况。尽管目前还并不能非常确定地看清上海楼价的未来走向，但种种迹象表明，上海楼市的供应主力正在从高价房向中 低价房转变。

　　根据房地产之窗向记者出具的6-7月上海楼市情况报告显示，由于6月份上海动迁房及配套商品房项目大量集中上市成交。6月上海市商品住宅成交量81.2万平方米，环比增加2.5%。

　　其中成交均价为7000-15000元／平方米之间的住宅项目成交量大幅减少，均价5000元以下的住宅项目所占比例则由5月份时的29.5%上升到了6月份时的45.1%。

　　随着楼市供应结构的不断调整优化、中低价房对楼价的影响不断加强，上海楼价的“拐点”正渐渐来到。

　　普通住宅成交再减

　　对于6月上海楼市，房地产之窗分析师王昀认为：“传统淡季遇上政策频出期，上海楼市6月接近冰点。”她在接受记者采访时指出，“6月普通商品住宅(去除动拆迁及别墅)尚未摆脱萎缩的迹象，同板块上楼盘的销售争夺战从互相观望转为价格调整”。在政策作用下，价格调整也从4-5月二手房市场的挂牌价调低的个体行为，过渡到实力更加强大的经济团体间。

　　6月上海普通商品住宅的成交量在5月的基础再减一成。根据房地产之窗的6月上海楼市监测报告显示，6月上海普通商品住宅成交面积39.5万平方米，环比下降16.9%；普通商品住宅成交均价环比下降0.9%。

　　在成交量再次萎缩的情况下，大量开发商因为资金压力迫使开发商不得不主动打破僵局，降价销售以尽快回笼资金。万里雅筑，成为上海楼市此轮行情中第一个公开降价的案例，其7月2日推出的一期第二批房源，打出均价8500元／平方米，最低价7380元／平方米的价格。相比5月开盘时的价格降幅达15%。位于浦东的云山星座苑，原先价格为15500元／平方米，现在部分房源价格下降了3500元／平方米。

　　在上海目前楼盘中，虽然明言降价只在少数，但业内人士估计，可以“议价”的楼盘实际已经占到了八成以上。记者在日前上海举办的第十七届房产会上也发现，有一半以上的开发商以降价的方式来销售楼盘。

　　卫明不动产营销智库负责人蔡为民认为，按照目前的情况，抢先跌就是抢商机。而上海农工商房产集团总经理刘逸成则表示，上海楼市已经从一种“非理性”状态进入了另一种“非理性”状态。老百姓持币观望气氛浓厚，对跌的要求也是“大跌”。

　　真实需求开始露头？

　　但从总体来看，6月上海楼市的总成交量呈现上升局面。房地产之窗的监测报告显示，6月上海市商品住宅成交量81.2万平方米，环比增加2.5%。这得益于6月份上海动迁房及配套商品房项目大量集中上市成交。6月份成交均价7000-15000元／平方米之间的住宅项目成交量大幅减少，均价5000元以下的住宅项目所占比例则由5月份时的29.5%上升到了6月份时的45.1%。套总价小于60万元／套的住宅项目却由上个月的占总体比例不到三成变为这个月的超过五成的比例。

　　“自住的真实需求左右楼市的力量正逐渐加大。”王昀表示。

　　在刚刚结束的第十七届房产会上，有开发商向记者表示，不少自住客参观房展不只是单纯来考察探听行情，而是也有了入市愿望。“现场有购房意向的自住客还是比较多的，我们相信这种刚性需求的支撑力迟早会爆发。”

　　真实需求的慢慢露头也左右了开发商的选择。在最近开盘的“万里雅筑”，也是主推两房房型，面积控制在103平方米左右。上海著名的万科地产最近重新强调起前几年提出的“面向新经济，关注普通人”的口号。万科上海公司总经理丁长峰表示，目前已经到了重申这个口号的时刻，只有把关注重点回归到普通人，回归到客户，才能挽救企业自己并挽救市场。

　　下半年供大于求已成事实

　　上海市已经完成了本年度配套商品房推地1000公顷年度计划。并已经确定中低价普通商品房供应和管理试点的四个区———卢湾、闵行、嘉定、奉贤。其中，嘉定区的两块地作为中低价房开发，同时将有9块地作为配套商品房用；奉贤区则推出22块土地作为配套商品房，其中9块已经完成招投标，占地面积共计57公顷，另外13块正在进行中。

　　上海房地产主管部门公布的数据显示，今年下半年上海将有1000万平方米经济适用房和1500万平方米商品房投放市场，同时目前还有近9000万平方米的在建项目，“今年上海房地产供应要比往年充足，下半年供大于求已经成为事实。”王皓表示。

　　中低价房的集中上市，对楼价的下抑作用不言而喻。“如果到了9、10月份的旺季，上海楼市还未回暖的话，就可能真正进入‘拐点’了。”业内人士表示。