购房按揭还款两种方式

　　当一拨一拨的购房者已在“花明天的钱圆今天的梦”的鼓舞下，成为了按揭一族后，又有多少人知道，按揭还款可以选择不同的方式。数据统计，北京90%的借款者糊里糊涂地选择了需要更多支付利息的那一种。

　　一、精明的按揭族失算了

　　“实际上，中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》中已明确规定，住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。但是大多数人确实不知道，也没问及过其中的区别。”一位商业银行房贷负责人向记者摊开双手。

　　“二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫‘递减还款法’，首期还款压力大，但以后的还款金额逐月递减，利息总负担较少。”

　　以这位人士计算80万元20年期的房贷，用一个递减还款法还贷可以比等额还款少支付近7万元利息。这位人士分析认为，目前银行95%以上的采用的是等额还款方式

　　。显然并不是都不能承受“递减还款法”的首期还款压力。

　　二、信息在哪里缺失

　　巨大的房贷“陷阱”究竟是如何生成的？银行、房地产商和中介代理、房贷推销的三个主要环节都有不可推卸的责任。

　　“个人住房按揭的推出是在1992年，最初的电脑系统只接受等额还贷一种方式，而当‘递减还款法’推出时，银行的系统更新一时跟不上。”一位国有商业银行的知情人道出苦衷。

　　“另外，现在银行的信贷员基本不直接接触客户，房贷发放主要是通过代理律师来完成，而律师不是理财专家，对房贷业务缺乏了解，他们也未给按揭人讲解。”

　　“还贷合同是格式化的，但也清楚写明了两种还款方式，供贷款人选择。一般情况下，客户到银行办理手续时，已经在代理律师的帮助下选好了还款方式。银行对此就没有必要再解释了。”

　　对此，某代理律师的话似乎很具有代表性。“对于我们来说，为客户办下贷款是第一要务，而‘递减还款法’对客户的经济收入水平要求较高，银行在审核时，有可能会通不过。所以为了避免麻烦，最省事的办法就是向客户直接推荐‘等额还款法’。”

　　而对于指定按揭银行的开发商来说，除了要收回房款，买房人如何还贷根本就不在其思考范围内。

　　而几乎所有的房地产广告，都会有类似的一句广告词“月按揭还款××××元”，而登录任何一家购房网站，按揭计算器所给出的结果也都是每月等额还款的账单。各种购房信息暗示人们，买房只有一种按揭还款方式——等额本息还款。

　　三、两种模式谁亏谁赚

　　“对于贷款者来说，等额还款法意味着更高额的利息支出，尤其是打算提前还贷时，会发现原来自己前期还的钱绝大部分是利息，而不是本金，由此会觉得吃亏很多。”银行的知情人分析，“但事实上，两种还贷方式，都有科学性，适合不同的人群。”

　　“等额还款法由于贷款人占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息，由于还款压力均衡，所以适合有一定积蓄，但收入可能下降、生活负担日益加重的人群。‘递减还款法’由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但由于首期还款额度大，因此适合当前收入较高者。”

　　“从资金使用价值上看，并不存在贷款人吃亏的问题。”该人士解释，“银行也不是要有意赚取利息，因为，‘递减还款法’可以让银行尽快回笼资金，在这一点上是有利于防范风险的。”

　　四、呼唤个性化房贷

　　一项调查显示，在已选择“等额还款”的贷款人中，95%的人得知“递减还款法”后，有意改变还款方式。但是，记者询问了多家商业银行，除了民生银行表示可为客户办理转换外，其他银行均表示，“由于合同中已注明还款方式，所以不能变更，对于银行来说，具体操作手段也太麻烦。”

　　民生银行消费信贷中心有关负责人表示，“‘递减还款法’首期还款额很大，一般客户难以承受，但客户可以通过‘等额还款’还掉一部分本金后，转为‘递减还款法’，照样可以节约不少利息。”

　　“其实，在海外，还贷方式灵活多变，极具个性化，甚至可以做到根据个人的收入曲线随时进行调整。多种金融手段组合后，可以大大降低贷款人资金利用的成本。尽管国内银行还做不到这一点，但个性化房贷将是未来的一个发展趋势。”