北京商铺投资钱景 商铺售价逐步回归理性空间

　　随着大量商铺的投入使用，商业地产的投资回报率逐年下降，目前的平均投资回报率不超过10%，这标志着商业地产的暴利时代已经结束。而素有“一铺养三代”之称的商铺，因其稳定、风险小、回报率高等诸多优势，已成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种重要选择，投资者正开始理性对待商铺投资。

　　商铺投资收益现状

　　国家统计局的数据显示，2004年1至11月份，北京市商业营业用现房销售37.7万平方米，同比增长60%，远远超过住宅销售面积的增长速度。但是，虽然北京商品住宅现房和期房的价格分别上涨了2.7%和5.1%，商业地产的价格却出现大幅下跌，11个月办公用现房平均销售价格为10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商业营业用现房平均销售价格为8429元/平方米，同比下降了39%。这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。

　　从北京市范围看，近期进入市场的在售商业项目销售情况参差不齐。例如朝外MEN商业在均价7万元/使用平米的高价位上销售顺利，5月15日开始销售以来，整体商业部分销售率达到90%左右；碧溪家居广场也已基本完成了除地下2层以外的其他销售部分(1层和-3层不售)，项目整体销售率60%以上，但2005年初又出现了该项目在商铺销售以前就已经被银行抵押的诉讼；炫特区底商销售率也在60%左右；5月15日开始销售的韩SHOW项目整体销售率也在50%以上。

　　从总的情况来看，目前各个商业项目多数销售情况尚可。在针对商铺投资人的销售中较为普遍的采取三年(或四年)10%返租，期满承诺回购的方式吸引投资市场的关注。

　　但从市场的整体供求看，商业地产的空置率仍然很高，特别是一些失败的项目(诸如巨库、第五大道等)对投资人的信心造成了很大的影响。

　　投资前景及要点分析

　　从北京商铺投资的市场基础，以及一些新兴项目的市场反应来看，未来北京的商铺投资市场将会日趋理性，以下特点将日趋明显。

　　1商铺售价逐步回归理性空间

　　2003年商业地产的价格虚高一定程度上刺激了部分商业地产开发商的不理性，过高地预测了2004年京商业地产的需求程度。近年来，商业地产的投资热潮带动了一大批住宅房地产公司进入商业地产领域，许多小企业也不顾自身实力盲目跟进，商业地产投资的自发性和盲目性日益突出，开发商普遍热衷于底层商铺、大型购物中心和商业街，在短时期内，造成商业地产开发面积数量的大幅增加。

　　北京市建委公布的数据显示，2004年前11个月商业用期房批准预售面积160.3万平方米，商业用现房竣工面积133.1万平方米，共计建筑面积为293.4万平方米，而其中商业用期房预售登记56.3万平方米，商业用现房销售面积37.7万平方米，共计94万平方米。实际销售面积与竣工面积的巨大落差凸显了销售形势的严峻。

　　2004年京城商业地产的销售价格的大幅度下降则是开发商和投资者一种理性评估市场的表现。一些投资失败的案例促使京城商业地产的开发商和投资者对投资有了一定合理的评估，而不是盲目跟进。

　　2.街区型商业和底商将成开发主流

　　目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街，大型、现代化的购物中心，连锁超市，便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产重视程度加强，尤以街区型商业发展迅速。近年商业物业供应量较大，2005年中会有小幅度的调整，同时市场细分得到加强。

　　近年随着新的城市中心、次中心的形成，商业地产也得到较大的发展，市场细分加强，具备不同程度市场的需求。

　　随着对商业认知的上升，街区型商业和底商成为近年商业开发的主流。随着北京住宅郊区化进程的加快，新住宅区不断产生，新需求也应运而生，社区店发展的市场空间也相应放大。此类商业立足于社区及周边区域，与人们生活密切相关，需求量较大。

　　由于地产的商业部分往往是利润的最大点，因此近年开发商对地产项目商业部分开发力度增大，造成目前供应量较大，一些项目租售出现问题，因此短期会以消化前期存量为主，市场产生一定回调，商铺营销的难度会加大。