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在上个月刚刚落幕的首届商务地产节上，产权投资型酒店、公寓再次成为了商务地产的主角，不仅此类参展项目占据了半壁江山，以“产权酒店投资理财”模式走红京城的第一城和位于珠市口大都市街边的中欣戴斯产权酒店在此次展会上更是拿到不少订单，在市场众口一词对投资型物业进行适度打压的大背景下，他们的销售强势的确不同寻常，产权式投资酒店究竟还有多少变数，酒店投资市场前景还能有哪些突破，的确值得大家关注。
新闻回放 地产商务节将产权酒店投资理财进行到底
第一城此次参展其实有点“乘胜追击”的味道，凭借“产权投资理财”概念，用投资者投资置业、拥有完全真实的产权，而交由经营公司统一出租、管理，最终让投资业主稳定收益的模式，在有效降低投资门槛的同时保证了收益的稳定性，去年的全部投资者都已经陆续拿到了稳定的回报，而这种“产权投资理财”的形式也使得“第一城”的投资门槛被降低到15万元，业主在认购之后可以用于自住也可以委托中信国安统一出租经营，收取租金回报，年回报收益率将高达8.3%，其中包括6%的现金回报与2.3%的回报等值的酒店享用权。而且3年之后，对于那些不愿意继续委托出租，而希望收回投资的业主，可将物业转售给第三方或经营公司，让投资者全身而退。对于业主利益以及转售机制由中信国安集团提供第三方的全程担保。背靠着中信国安140亿资产的强大后盾，据了解，“第一城”仅高档高尔夫公寓现房第一天的发行额就超过了6100万元，其中个人投资所占比例达到80%，最大一笔个人投资为600万元。
与第一城有点类似的中欣戴斯产权酒店则因其是市中心唯一的产权酒店而在展会上大出风头，它的投资模式也是以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。在这2年内，酒店经营方承诺客户每年8%的租金回报和每年3天的免费入住期，并在两年后保证转售。截止至4月中旬，位于珠市口的中欣戴斯产权式酒店就有97人签约，成交金额1458万元。此外，表示将认购的金额达到1200多万元。记者在售楼处采访时发现，该项目地处市中心的位置是吸引投资人关注的一个主要因素。而酒店打出“经济型”酒店的经营理念也让投资人对酒店日后的经营和客房出租率有了更好的保证。据北京中欣安泰投资有限公司董事总经理徐建盛介绍，一般经济型酒店拥有超过300间客房就无法满足开房率，中欣戴斯酒店共有219间客房，计划今年十一左右开业，他还表示计划在大都市街沿线再开一至两家类似的经济型酒店，主要是因为该区域对此类产品的市场需求旺盛。同时他指出做经济型商务酒店的选址标准为市中心地段、交通便利地段、地铁口、商务边缘区等。例如处于CBD边缘区的华润饭店等就是采用的类似选址标准。
业内影响 量体裁衣是关键
记者在后期采访中，邀请北京经纬时代房地产经纪有限公司总经理凌一准对两个项目进行了逐个分析，他认为，第一城的地段虽然远在香河，但是由于不少大型会议的举行和独特的文化内涵使得其经营和管理一直都在良性循环之内，而中信国安140亿资金的担保无疑是一颗巨大的定心丸，解决投资客后顾之忧的同时，无疑也凸现了项目的品牌效应和实力；而主打“经济型酒店”的中欣戴斯产权酒店，作为中国首都及主要的旅游城市，北京旅游市场中低端需求巨大，但北京市近年的酒店供应一直以中高端酒店(4星级以上)为主，3星级以下酒店的供应相对较少，目前已经呈现严重供不应求的局面，中低端酒店的入住率要远远超过高档酒店，所以经济型酒店更有看好的理由。“关键是根据各自项目的特性量身打造属于自己的模式和经营特点，只有找到各自的生存之道才能共赢。要是大家都按照一种模式，一种回报，那么最后的结果是大家一起死！”一位不愿透露姓名的地产经纪公司副总经理如是说。
专家提醒 一定要有“风险意识”
当投资者理性意识逐步提高的同时，产权投资产品也需要进一步规范。记者在采访了不少专家后，归纳总结了最具代表性的规范的产权投资项目应当具备4个基本条件：有高水平的经营公司进行管理，并且经营已纳入正轨；承诺的投资回报率应在一个合理的水平，不能背离行业的平均收益；要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；要有合理的投资期限，符合房地产经济运行的周期性规律。
北京京工房地产开发有限公司销售经理杨利则提醒投资者， 产权式酒店的业态决定了这种物业只能统一经营管理，一旦酒店经营失败，投资者就很难确保自己的利益；但是如果投资正确，通常回报率要超过其他投资产品。所以投资产权式酒店第一应该看投资方实力和品牌；第二看经营管理公司的实力如何；第三是开发商以何种方式来担保承诺的投资回报率。
北京高力国际物业服务有限公司专业咨询部经理杨清认为，对于产权式酒店的投资，需要判断项目的回报能力并注意规避风险。“由于产权的分散，产权式酒店日后的运营及配套服务显得尤其重要。拥有一个可靠的酒店运营商是必须的，但是关键是在运营商未来的协调及经营能力。酒店的运营商通常参与酒店管理，并提供加盟品牌，收取管理和加盟费，或同时分享运营收入的一定比例，承担的风险较小，作为酒店的业主，产权人要注意与其合作协议的具体条款。”
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