理财周刊：住宅投资步入新租金时代

　　最近，不少房地产投资者感到比较迷惘。宏观政策一个接着一个像“连珠炮”似的不断袭来，且不说远的诸如期房限转之类，单说近期的硬性提高首付比例、取消房贷优惠利率、征收营业税、限制房贷转按揭、产权转让分步走等等政策，就让投资者们觉得“如骾在喉”。

　　政府还会出多少政策，房价到底会怎么个走法，谁也说不清，但谁都心中有数。有一 点可以肯定的是，政府这次确实是在动真格地对付不断飚升的房价。

　　眼见着政府针对房价的“刀光剑影”，投资者们坐不住了——谁能担保政府不再出些“一刀见血”的政策呢？其中不少人立马把手中的房子送到中介那里挂上。结果到那一看，中介那有一群和自己做法相同的人，于是又出现了抛盘量急速增加的局面。但接盘者数量已经远不如前，自己的房子始终还在中介那里挂着；即使有人问津，也大都是看看，一问价钱——贵了。在这种情况下，要么是心放平一点，少赚一些，赶紧抛了得了；要么是在中介那里继续挂，“守株待兔”。

　　这时投资者们忍不住要问：上海的房地产市场还有投资价值么？如果有，怎样投资收益率才会比较高呢？

　　租金回报成重要衡量指标

　　其实最近政府方面推出的一系列政策大都是针对短炒投机行为，对于正常的投资行为造成影响并不会特别大，投资的机会显然存在，只是风险有所增加，因为房价不可能无止尽地快速上涨。除了房价的涨幅，投资者在未来投资前需要考虑更多的因素。

　　实际上衡量房地产投资风险，房屋的租金回报率是一个非常重要的指标。在上海这几年房价飞涨的形势下，投资者普遍忽视了租金回报率这个指标，因为对于他们来说目前投资房产的收益更多的是来自房子本身价值的增长，在预期房价会涨的前提下，出租收益的情况并不受重视。事实上，甚至有许多投资人无所谓租金而把房子空关着。其实租金回报率的高低反映了房产抗风险能力的强弱，它仍然是投资房产一个极为重要的参考指标。随着房地产市场的不断规范，对于投资者来说，上海房地产住宅市场也将进入一个以租金为投资衡量标准的新时代。

　　“投资者脑子还是要清醒一点，不要认为房价总会涨，包赚不亏。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，“房产投资有两种资产收益方式，一个是出租，另一个是房产本身的升值，而目前升值带来的收益是投资者更看重的地方，这并不是一种正常的现象。租赁市场的稳健发展对培育良好的房地产市场来说也很重要。”

　　许多数据都显示，目前上海市房地产价格涨幅正在趋缓。由此，一些进入市场比较晚的投资者开始改变投资理念，变短线投资为长线投资。这种趋势下，曾经被高涨的房价掩盖下来的出租回报率问题也越来越受到重视。据上海市二手房指数办公室和多家中介机构提供的数据显示，目前上海市大多数房屋的出租收益率都比两年前大有降低，基本上维持在3%～5%左右。

　　“其实这并不是说上海的房子已经不适合投资了，而是上海的房子投资回报率结束了暴利时代恢复理性了。”21世纪不动产中国区域副总裁王皓接受记者采访时表示，“我们知道，美国的房地产市场经过了几十年的发展，已经相当成熟了，而它的租金回报率在5%~8%之间——这是一个比较稳健的数字。几年前国内房产的出租回报年收益达到10%～15%，这无疑是太高了；但目前一些区域的回报率还不到3%，这从一个侧面显示了房价过高。政府目前对房地产市场进行宏观调控的力度前所未有地增大，虽然房价暴跌的可能性几乎为0，但涨幅已不会太大，此时千万不要和政府在房价的高位上博弈，还是应该从租金收益等正常的角度考虑投资。虽然目前租金回报率偏低，但房地产市场从非理性恢复到理性，期间会有个恢复期。我相信，5年之内租金会有相当的回升。”

　　不同区域出租状况迥异

　　目前，沪上不同区域的出租情况大不相同。其中，中心城区大量的中高档公寓房比较紧俏，但其中绝大多数会遇到将来租赁供应充沛、租金回报率不高的影响，如果资金充裕、看好长期前景，那么现在投资则问题不大；如果必须靠以后租金来还贷，那还是需要谨慎一些。

　　顶级地段的高等级住宅，因其稀缺性，抗跌性相对较大。以徐汇区的“艺术公寓”为例，该楼盘中一套160多平方米的3房，目前市场租赁价格一般都在2.8万元/月以上，但是在市场上依然非常抢手。这种高端房源面对的租赁客户一般是一些跨国企业高层管理人员，他们都有公司提供的高额住房租金补贴，所以更重视房子本身而对租金不太敏感，这部分客户受市场波动的影响也很小，所以高端房源反而易于出租。所以有好地段、好房源的市民，不妨长期持有，但前提是手中不能缺“米”。

　　而外环外区域因其交通建设尚需时日，商业配套也未成熟，所以对“上班族”而言，该区域的租赁市场处于培育阶段，买房只能从长期收益去考虑。而中环内因交通方便、商业完善，轨道交通沿线或公交密集站点附近的次新小区的租赁会相对好一些。但租赁方便并不代表租金收入会高，这要看区域次新房的供应量。

　　总的说来，租金出现下调的一些房子，大多数是位于交通不太便利的区域，且一些面积比较大。以浦东为例，该区域是租金下调表现最为明显的区域。其主要原因是因为这两年房地产市场火爆，该区域供应量非常大，吸纳了大量投资客。浦东、闵行的房产供应量巨大，许多地方出现了出租房供大于求的现象，所以出租价格下跌趋势比较明显。

　　与此同时，一些交通便利的成熟社区老公房、租金超过万元的高档房产的租金则保持坚挺，而且一挂牌很快就会被租掉。老公房由于户型比较小且交通便利、周边配套设施成熟，所以比较受普通租客欢迎，所以租金一直保持稳定并呈缓慢上升的态势。

　　两种方法计算回报率

　　目前有关房产的租金回报率有两种计算方法。一种是把房屋每月平均租金乘以12个月，得出该楼盘每年的年毛出租收益，把它作为分子，把房屋总价与购房的全部费用之和作为分母，计算得到的数字，称为全部资金的年出租收益率。另一种计算方法是把贷款因素考虑在内，以首付3成，贷款20年的最长期限和最大贷款额来计算，它的分子是月平均租金乘以12个月减去每年所付贷款的还款额，分母是所付房款的首期款与购房费用之和，我们把它称之为自有资金的年出租收益率。

　　不过如果以自有资金的年出租收益率来看的话，大部分的楼盘的收益率均显示为负值。这也就是说，房东把房屋出租的收益率已经小于支付给银行的贷款利率，在这种情况下如果房屋本身不增值的话，则投资该房屋是亏本的。

　　比如浦东龙阳路地铁站口的一处楼盘，一套112平方米的2房2厅，售价为132万元，而二房的平均租金价为4732元/月，计算得出它的全部资金年出租收益率为4.30%，自有资金年出租收益率为-1.22%。

　　虽然由于房价的涨幅过快导致租金收益率目前长线投资仍然可行，重点是投资产品的选择。地段、交通非常重要，小房型出租更为容易，这是投资房产要关注的两点。

　　来源:王玥