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房贷收紧要讲究策略方法 卖房买房仍有空可钻


http://finance.sina.com.cn 2005年04月18日 11:05 每日经济新闻

  随着“转按揭叫停”政策的出台,二手房出售需先还清贷款,如今,卖房也得讲究策略与方法

  刘念

  卖房,得先还清旧账。此招立竿见影地限制了房产的流动性。卖房确实不如以前轻松
了。

  杨先生去年年初在杨浦区购进了一套面积为98平方米的新房,总价108万,贷款40万,本打算给儿子结婚用。今年3月份儿子突然被公司派去国外常驻,新婚妻子也跟去顺便留学,新房暂时没有用处。最近房贷利率优惠被取消,杨先生觉得继续供房不太划算,决定挂牌卖出。买家很快与杨先生谈好价钱128万。但是正打算办理转按揭手续的时候,“转按揭叫停”政策出台。这可难住了杨先生,按照现在的规定,如果要把这套房子顺利卖出,杨先生必须先还清40万元的贷款。但手头的现款都准备给儿媳妇留学之用了,现在杨先生根本拿不出这笔钱。难道这套房子就卖不成了?

  卖房招术一:盘活手头资产,短期融资救急

  有朋友给杨先生出了个主意:用杨先生现住的一套房子作为抵押,向银行办理综合消费贷款,支付儿媳的学费。杨先生现住的房子市价约为103万,银行发放住房抵押贷款的额度一般按评估值的50%。这样杨先生贷出40万元贷款应该不成问题。从申请贷款到办好产权交接手续,前后最多不超过两个月左右的时间。利息费用大概11000元,加上1000元左右的评估费等费用,总成本大概为12000元。这与上述房产买卖差价20万元相比,仍然十分合算。

  经过咨询后杨先生发现,目前多家银行都可办理以房产、凭证式国债或存单为抵押或质押的消费贷款。这种贷款必须指定用途,不能用于炒股。一般如果以房产抵押,贷款总额不会超过房产评估值的50%,最长贷款期限不得超过10年。以国债或存单质押,贷款比例可高达80%-90%。利率方面,将参照现行各期限贷款基准利率上浮一定比例,如10%。如果用于短期融资,贷款人可申请期限最短,即半年的贷款,以最大限度节省利息。贷款发放周期不定,一般快则2个星期,慢则1个月左右。

  业内人士点评:实际上,如果是用于超短期的融资,比如1个月以内的,可以考虑利用典当。与银行相比,典当行融资的特点是速度快、手续简便、抵押物品范围广,不过费率较高。通过房产典当的办法融资40万元,如果手续齐全,7-10天就可以放款。1个月的总费率约为3.2%,加上评估等费用,总成本大概为13500元,与银行融资相差不大。

  卖房招术二:利用下家 首付还贷款

  房产中介公司建议,如果杨先生觉得贷款融资的手续麻烦、成本高,可以利用买家的首付款付清贷款。按房价128万元计算,三成首付款为38.4万元,杨先生只需再拿出1.6万元就可还清贷款。贷款还清后再办理下一步买卖交接手续。为了避免风险,双方签订全权委托书后,由中介公司代理其中的资金收付、交接手续,既安全又省心。

  业内人士点评:由房产中介办理下家首付还清上家贷款的操作,对买卖双方而言都是非常安全的。这项业务在房贷新政出台前,就已经开展,并且因其成本低、手续简便而受到客户的欢迎。办理这项业务的手续费一般只需几百元,与上万元的短期融资成本相比非常低。不过,这种做法适合原有贷款成数较低,或房价涨幅较大的房产。因为买家首付款一般仅为3-4成。若卖家贷款余额太高,就不能实现顺利交接。客户还需注意,开展这项业务的中介公司应具备较好的资信状况和正规的经营历史,不要被“黑中介”利用。

  买房招术:合理利用创新业务,用活学历和收入证明

  从事财务工作的陈先生几年前贷款买了一套一室一厅的房子,接近婚龄的他最近想二次置业,买一套大一点的房子,将来可以接父母同住。

  现在银行普遍提高第二套房产贷款利率、降低贷款成数。由于经常跟银行打交道,他知道银行的房贷业务并不是外界知道的那样单一。

  有些银行,如中行提供“房屋二次抵押贷款”,或称加按服务,在偿还一定贷款本息后,还可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押,再次向申请贷款。

  有些银行还提供转按、换按服务。这种服务可以变更借款人,或者变更抵押物。

  更有的银行推出了创新的房贷业务,如广发银行推出的“家多好”理财型房贷,还可以存款余额抵减贷款本金,并获得等额授信额度。

  陈先生想,自己原来的小房子只贷了5成,如果能办理加按,至少还有2成款可以从银行贷出,而这笔款应该按照第一套房的利率计算。他还打算,与妹妹商量一下,将这套房子的贷款人换成妹妹。这样陈先生下次买新房子的时候,仍然能获得购买第一套房的利率和成数。

  业内人士点评:一般而言,变更住房借款人简称“转按”,延长原借款期限或追加贷款额度简称“加按”,变更抵押物简称“换按”。

  据了解,目前一些银行纷纷停止办理这些衍生房贷服务了。尤其是转按,为防止有些人利用政策漏洞,甚至在原借款人与亲属发生房屋买卖交易的情况下,转按也很难通过。不仅如此,现在各家银行都加紧了对正常房贷的审查,要求普遍比以往严格得多。现在若想利用原来的房贷衍生业务筹集资金,难度非常大。

  如果要想正常地申请到贷款,学历和收入证明发挥着非常重要的作用。

  有一个客户,丈夫是大专学历,职业是一般蓝领。但他作为主贷人申请贷款,长久得不到银行批准。而主贷人换成他的太太后,由于太太的学历是大学本科,职业是律师,很快就获批了。投资者在申请房贷的时候,要比以往更注意个人资料的细节问题。

  海外银行房贷方式面面观

  在海外,当你申请房贷的时候,最大的难题可能不是如何获得贷款,而是选择哪一种贷款服务最为合适。目前在美国、中国香港等地主要有以下几种房贷方式:固定利率贷款

  在贷款期限内(通常为15年、20年或30年),这种贷款的利率是固定不变的。15年期或20年期的抵押贷款与30年期抵押贷款相比利率较低,但每月的分期付款额相应较高。固定利率贷款的一个好处是,借款人可以事先知道每月的还款数额。

  浮动利率贷款

  这种贷款的利率可以上下浮动,浮动的水平取决于当时的市场条件。通常的计算方法是选择一个基准利率加上溢价。但是浮动利率大多规定一个利率上限。大多数可调利率抵押贷款为15年期或30年期。

  可转换利率贷款

  如果拿不准浮动利率和固定利率抵押贷款哪种更适合自己,则最好选择可转换利率抵押贷款。这种贷款的起始利率低于固定利率,但如果未来的利率水平不降,则业主可在第二至第五年之间将贷款转换成固定利率贷款。

  期末整付抵押贷款

  这种贷款类似于30年期抵押贷款,但第一年的利率较30年期贷款低0.25%至0.75%。然而,贷款人必须在3年、5年或7年内偿清贷款的本金。

  返现贷款

  银行可能返还客户最高可达贷款额5%的现金。选择这种贷款,如果提前还款通常会有相当严厉的罚金。

  累进偿付贷款

  这种贷款初期偿款额较低,然后按照事先规定的时限逐步增加。这种贷款的好处是客户可以申请到更大数目的贷款。在最初的几年里少付的款项,实际上是延迟到后几年支付。

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