商户进退两难 社区商铺也伤人

　　文/颜世璎

　　小区房产的社区型商铺成为中小投资者追捧的热点。社区商铺虽说比街区商铺风险要低、收益也较稳定，但风险同样不可避免。如果遭遇开发商不规范、不成熟的做法，投资者也会"很受伤"。

　　●进退两难的商户

　　陈先生这一段时间情绪很低落。原因是他在某小区租下两间门面房，近来因房租问题和小区发生了纠纷，经多次交涉，问题依然没有解决。

　　商铺所在的小区是当地有名的大盘，开发商以打造小区商业街的名义进行招商。他到现场看过后感觉不错，就决定租下八九十平方米，准备经营一家蛋糕房。"当时，小区的商业街是以房地产公司策划部的名义进行招商的，我们也一直在和策划部的人员谈，预交款等也都交到了房地产公司的财务上。但让大家没想到的是，最后和我们签订租赁协议的却不是公司，而是一个自然人。对此我们很不理解，而公司称，他是公司的委托代理人，和他签协议和公司签效果是一样的。"

　　揣着一份没有公章的合同书，陈先生心里总觉得不太踏实，果然，诸多烦恼接踵而至。

　　按原定计划，小区一期将交房600多户，业主于去年十一前后可以入住。但由于相关手续不全、辅助设施不到位等种种原因，交房日期被一再推迟。据有的业主讲，截至今年元旦，一期业主还有没住上房子的。家家户户所需的煤气才刚刚接通，而更多人盼望的暖气还在大家的焦急等待中。

　　商业要的就是人气，尤其是对这些小区内的商铺来说，整体入住率偏低，极大地影响了商户的生意。陈先生曾几次在晚上依据灯光对小区入住的业主逐个数了数，发现不过有百十户人家。陈先生说，现在他的蛋糕房每天的营业额不过几十元钱，别说赚钱，连房租都不够，真正是惨淡经营。

　　商户当初签协议时，曾有这样的约定，先预交6个月的房租和1个月的保证金。由于小区推迟交房影响了生意，双方协商从去年12月份开始交房租。但到了12月份，小区入住状况并没有得到根本的改观，商户经营也没有起色，大家希望小区能考虑入住率等实际情况，继续免收或减收租金。物业方面则以已经免了几个月为由不同意再缓收。一时双方僵持不下。

　　交房晚，入住率低，人气不旺，只是诸多影响社区商铺经营的一个方面，制定苛刻的不公平的条件，或开发商不遵守当初的约定，擅自改变小区格局，也加大了投资商铺的风险。

　　一位在社区商业街经营超市的张姓老板则说出了他的另一层隐忧，当初他租房时，小区相关部门曾承诺说，小区两年以后才考虑建大型超市，如果想在商业街做二三百平方米的中小型超市，请他放心经营。没想到，才过去了半年时间，小区规划的大型超市已经准备动工了，照这样的速度，明年肯定能建好开业。由于都在小区内，业态又近似，将来他的小型超市受到冲击是难免的。"如果开发商当时告诉我，今年就开始建大型超市，那我也就不会经营这样的小超市了，现在倒好，生意上不去，竞争对手倒来得挺快，不知何时才能收回投资。"

　　笔者在调查中发现，上面列举的并不是个案，随着越来越多的房地产商在项目中加入社区商铺的元素，随着小区入住的数量在不断增多，社区商铺隐藏的种种问题也逐渐暴露出来，甚至有很多并非来自市场层面的风险是投资者此前根本没有想到的。

　　●社区商铺也有"陷阱"

　　作为商铺的一种类型，社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比，一般面积不大，单价也不算高，由于面对稳定的消费群，不可控因素较少，故而风险相对较小，很适合中小投资者投资或经营。但个中风险，也很值得投资者细细考虑。

　　一般的社区商铺，从总体形式上看，不外乎两种，出售或出租。一般来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。

　　如果单从收益上看，出租无疑对房地产商更有利一些，长期算下来，收益较出售要高得多，但出租对开发商的要求也较高，首先要有资金实力，不急于回笼资金；其次要有良好的管理团队，还要有对商业地产的管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，也能很快收回成本。

　　但在租的过程中，有一种情况要特别当心，即开发商为了销售房子，而创造了一个商业街概念，实际上这条街的使命，也就是为了和小区相配套，一旦房子售完，商铺也就很有可能寿终正寝，或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批，有点类似于临时房。因此，房产商不具有产权证，没有产权，当然更没有租赁权。在这种情况下，和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷，按合同规定，也只能和签订合同的那位自然人打官司了，风险无疑增大了许多。

　　再则，如果真的是临时房，存在的期限又特别短，投资者就要慎重考虑，如果选择的商业经营回收期特别长，会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资，商铺就不存在了？

　　房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺，打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到，半年之后，原来漂亮的风景不见了，代之而起的是迅速建起的楼房，整个小区的环境也失去了做外景的价值，从而不得不改作他用或退租。

　　另外，开发商承诺的面积缩水，商品房销售不畅，住宅入住率不够，配套设施不全，都会构成社区商铺的陷阱，尤需投资者密切注意。

　　●投资技巧细掂量

　　投资社区商铺和投资住宅不同，需要具备一定的专业知识，对社区商铺这一类型有透彻的了解，能结合具体情况做出准确判断。

　　一般来说，只有规模稍大些的小区才有投资的价值。以建筑面积30万平方米的社区为例，按平均每户面积100平方米计算，全部建成后，能容纳业主为3000户，按每户平均3人计算，居民数量为9000人，但一般新建小区会有40%左右的闲置率，也就是说有近一半的人不常在此居住，也不在小区消费，实际目标群体也就是四五千人。在此基础上，再细分到每个商业业态，就可以初步估算出市场到底有多大，开多大规模的店铺合适。有的投资者为了考察小区的消费能力，到小区"蹲点守候"，数数一天有多少人进出，年龄层次如何分布，也是一个很实用的办法。

　　规模在50万平方米以上的社区，商铺面积以50到100平方米之间较为适宜，能适合干洗、理发、餐饮、食品、美容等商业项目。较小的小区，商铺面积以20到50平方米为佳，总的数量也不宜太多，经营品种更不能重复。

　　和通常的商铺投资不同，对社区商铺来说，并非是交通越便利越好，处在近郊，周围配套设施越不完善，居民对小区内的商铺越依赖，商铺也越有价值。

　　商铺的价格也有一个大致的类比，就是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8到10年以内收回全部投资的较为理想。