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东方网4月7日消息：投资商铺的老百姓应该如何看待？投资是要很理性的，商铺投资更是如此。市场对商业物业租赁、销售的价格影响是决定性的，但一个楼盘的价值和价格往往不对等，因此我们需要用市场的眼光去分析。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是一定希望得到价格相对低、性价比较高的商铺。那么，我们如何判断商铺的价值大小，并且是否值得投资呢？为此，记者采访了中原房产负责商业物业的几位专业人士，综合来看，有“五大基点”是投资者必须重点分析把握的。
区域支撑
每一处物业都是独有的，都有其不可复制的地域稀缺性。因此，区域地段价值及物业租售价格是商业物业价格的基础。区域的划分可以不尽相同，大的区域可为城区及郊区，或者行政的区划标准，也可以依据商圈来作为分析的基点。由于区域内地段价值同样具有很大差异性，各项目所处位置所显示的商业价值有很大不同，所谓“一步差三市”。在对所处区域整体价格认知的情况下，从区域租金可以反映租务市场的状况，并利用市场回报的普通方法，反过来衡量商业物业的价格高低。
业态支撑
由于餐饮、酒吧、精品店等各业态本身收益的不同所导致对租金承受能力的高下，使商业物业的价格受到其规划业态的决定性影响，比如某项目功能定位为商务休闲型的国际化酒吧精品街区，其业态则主要由酒吧、餐饮及精品店构成。于是，在对区域整体商业状况调查分析的情况下，详细了解了该区域及类似区域相同业态的基本状况，从而从商业物业的价格进行评估，就会发现该项目是否具有投资价值或商机。
物业类型支撑
好地段但不是好产品同样不会出好价格，不同物业类型，不同物业品质所能够承受的价格一定是不同的，比如社区商铺同写字楼商铺的区别、专业市场商铺同精品百货商铺的区别等等。首先，分清店铺的类型和业态。按开发的形式分为商业街商铺、专业市场商铺、社区商铺、商务楼商铺、百货购物中心商铺等。现阶段专业市场由于多采用小铺位分割的店铺划分形式，但单位售价居高不下。其次，确定所开发物业采用的市场租售形式。纯销售、售后返租、纯出租等方式的不同直接关系到商铺价格，并影响最终获利的空间。
商户的租金承受能力
在商铺价格分析的过程中，还需要依据业态规划所引进的商户其租金承受能力，由于不同业态对租金的承受能力不同，比如精品百货普遍高于餐饮，超市一般都依靠低租金来运行等等，而租金承受能力又决定着商铺购买者的投资收益的高低，所以显得尤为重要。
其他商业价值因素
当然，影响商业物业价格的因素较多，并有某些隐性的因素存在，并且不同业态规划对影响商业价值的因子的要求也不同。比如，酒吧对特殊环境的要求比较高，而对常规的人流量的要求则不高。这些来自市场的影响商业价值的常规因子包括商业环境、交通状况、人流量、商业物业可视性、物业形象、区域发展、商业物业规划形式和商业氛围等诸多因素，需要进行综合分析，以最终确定不同的商业物业具有不同的投资价值。
选稿:方翔
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