购房成本骤然提高 仍有很多房贷省钱窍门可寻

　　背景资料：

    刚刚过去的3月,房贷政策频出。从中央到地方，抑制房价上涨过快的决心已经越来越明显。

　　3月7日,上海市政府出台房贷新政，个人购买上海的普通住房不满一年转售的，销售时 按销售价减去购入原价后差额5%的税率征收营业税；

　　3月17日开始，央行取消房贷优惠利率，并且不设上限；

　　3月27日，权威媒体报道，2005年内上海将开工建设2000万平方米的配套商品房、中低价普通商品房。这将解决20万户居民住房，而上海市场一年住宅需求也只有2500万平方米左右；

　　随后，上海银行同业公会宣布，购房者在购买第一套住房时，执行央行房贷新政。购买第二套住房，提高首付款成数；购买第三套及以上，将大幅度提高首付款成数，上浮利率水平。并且，新购房屋一年内转让，不提供转按揭服务。

　　短短一个月间，从提高税率、利率，到提高首付比例、提高住宅供应面积，种种措施集中作用，无论是投资买房还是消费买房，成本压力都骤然增大。

　　显然，房价提升空间今年将大幅缩水，寄希望于租金已不现实。目前，3%-4%的租金收益率早已入不敷出，利率提升后，租金收入与房贷还款的“缺口”将进一步拉大。

　　如何让房产不变成“负”资产，唯有动脑筋压缩房贷成本。不过，从理财角度来看，这个新“课题”也有很多“窍门”可寻。　

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    风险总是与机会并存。

　　这次房贷利率调整，很多已经买房的人自认倒霉，但有心人却能从中发现机会，尽最大可能降低成本。因为房贷利率优惠取消仅仅是政策的一个方面，购房者还可以利用房贷利率的差异化重新调整自己的还贷策略。

　　王先生月收入1万元，刚刚从建行贷了20年期的40万元房贷，他图省事选择了等额本息法(即把贷款总额和利息总额平均分摊到每个月中，借款人每月都向银行偿还相同的金额)。现在一算账，明年1月1日建行的房贷利率，将从现在的5.31%提升到6.12%，以月还贷额计算，增加了180多元。跟自己的收入比较，他觉得压力不大。但他太太却觉得有些心疼。现在家里还有一些积蓄，她想是不是应该提前还款，把剩余的40多万元贷款还清。

　　王太太是搞财务的，她提醒王先生，别小看下限利率和基准利率之间0.612%的差距，在复利威力的作用下，小小的利差相当于多一成负债。

　　1万元30年期的贷款，采取等额本息法，执行6.12%的利率，本息合计为21862元。如果执行下限利率5.51%，本息合计为20463元，还款总额比基准利率下节省1399元，相当于贷款本金的14%。

　　影响还款额的不仅是利率，还有时间。

　　如果其他条件不变，把贷款期限缩短到20年，节省的金额为840元，相当于本金的8.4%。换句话说，王先生40万元的20年期贷款，尽管每月还款额增加的不是很多，但以总额计算，实行下限利率比基准利率还款总额节省32000多元。

　　专家提示：如果贷款时间继续缩短，两个利率带来的还款差额还会缩小一些，但大致来说，实行5.51%的利率和6.12%的利率，每万元贷款平均每年的还款差额大致在40元左右。

　　如何才能把高息贷款转成低息的？王先生想到了转按揭。

　　现在各家银行的贷款利率政策基本明确，对第一套房产，大多银行执行5.51%的下限利率，但建行等银行就实行6.12%的利率。能否办理转按揭？

　　经过多方咨询发现，目前上海各家银行基本已经停止办理无交易的跨行转按揭。

　　据业内人士介绍，去年有些银行确实开放了无交易转按揭，现在基本停止了。如果非要办理，只能将房屋贷款变为消费贷款，不仅贷款年限缩短到3-5年，也无法享受目前最低5.51%的房贷利率，实在得不偿失。

　　王先生感叹有些“生不逢时”，如果银行这项业务没有停止，只需花费贷款本金0.3%左右的担保费用就能节省8.4%的利差损失。他同时也产生了疑问，为什么有关部门不能重新开放这一业务。明明现在各家银行存在利差，却“只能看，不能吃”，让人干着急。其实，减少这些人为障碍，让贷款人自由选择，既能促进银行提高自身的竞争能力，又能让贷款人得到实惠，这样的好事理应得到各方的支持和开展。

　　专家提示：目前银行对提前还贷的限制比较低，利用典当行融资，先还掉贷款，再到利率低的银行重新申请贷款，也是可以考虑的做法之一。房产、汽车、收藏品等价值较高的物品都可以抵押给典当行，每月的费用大概在2%-5%左右。不过重新申请贷款也要缴保险费、律师费等费用，银行评估资信也需要时间。但是，只要这些综合成本小于节省出来的利差，就是合算的。

　　王太太想到提前还贷的办法。目前他们除了40万元商业贷款外，还有10万元的公积金贷款。经过综合考虑，他们决定把公积金贷款还清，再还部分商业贷款。这样做的理由是，他们不久还有第二次置业的打算。先还清公积金贷款，就能在下次买房的时候，再次利用利率较低的公积金贷款。现在上海公积金贷款上限额度已经上调到20万元，能利用的空间更大了。

　　商业贷款的还贷也有窍门。王先生家还清公积金贷款后，还有30万元资金能够用来还商贷。有两种方法可以选择：一是维持原来的每月还贷额，同时缩短贷款年限；二是减少每月还款额，而贷款年限不变。王太太发现，尽管采取第二种方法能使每月的还款额降低到600多元，但是总的利息支出只能减少19万元。如果采取第一种做法，尽管每个月还是还贷2000多元，但贷款到2008年就能还清了，总利息能节省24万多元。由于贷款年限缩短至3年多，利率还能降一个档次到5.85%，总还款额又能节省600多元。

　　专家提示：如果短期内有再度买房的打算，提前还贷时应该先把利率较低的公积金贷款“腾”出来。但如果没有这个打算，就应先还利率较高的商业贷款。如果家庭能够承受加息后的还贷额，提前还贷应采取缩短贷款年限的方式，最好将贷款期限缩短到5年以内，能最大限度节省利息支出。

　　谈到公积金贷款，王先生就有点“惋惜”。他们当初本以为已经用足了13万元的公积金贷款限额，没想到今年实行了新政策，最高限额提高到20万元了。按原来规定，即使余额没有用足，也只能等本次公积金贷款还清后，才能再次申请贷款。

　　不过另一个消息给了王先生一个启示，武汉从4月1日推出商业贷款可以转成公积金贷款的新政策，前提是商业贷款必须正常还款1年以上，并且正常缴存住房公积金1年以上。尽管上海目前没有实行这项政策，将来也有可能推出“公转商”的新规定。

　　王太太算了一笔账，以20万元20年贷款期计算，现在5年期以上公积金贷款利率4.41%，在等额本息法下，总还款额30万元左右，而如果用6.12%的商业贷款利率，还款总额将近35万元。公积金贷款能省下5万多元。

　　他们一商量，无论是今后再次申请公积金贷款，还是为可能出现的“公转商”做准备，现在当务之急是停止每月用公积金冲抵贷款的做法，因为无论采取哪种方式，都要求一段时间内正常缴存公积金，而且公积金贷款额度的确定是以账户内的公积金余额为依据的。如果想用足公积金和补充公积金各10万元的最高额度，账户余额都需要5000元。

　　专家提示：如果有利用公积金贷款的打算，应该提前停止用公积金月冲、或者年冲贷款的做法，提前做好准备，保证账户余额，以及一段时间内的连续缴存。改变公积金还款规则的机会，一般一年只有一次。如果不打算再次利用公积金贷款，则应充分利用每月的公积金余额冲抵贷款，而不是一次性把贷款还清。每月的还款额应略高于公积金缴存额。另外，选择直接冲抵贷款本金的做法，可节约更多利息。