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上海物业代理公司老总个人将减持上海房地产


http://finance.sina.com.cn 2005年04月05日 11:37 每日经济新闻

  明年起,我将卖掉部分房产套现。上海中原物业董事总经理谭百强认为房地产不可能一直这样好下去

  NBD上海报道[2005-04-04]

  今年37岁的上海中原物业董事总经理谭百强,大学读的是金融专业,毕业后头三年在
银行做信贷业务。1997年进入香港中原集团,1998年4月来到上海,7年来亲身经历了上海房地产由低迷到繁荣的整个过程。

  正是由于这种背景与经历,谭百强在进行个人理财时,很重视事先将各个理财产品的风险、收益特征等研究清楚。现在他的主要投资都是房地产,从明年开始,他将重新调整自己的资产配置,降低房地产投资的比重。

  谭百强表示,刚来上海后的头几年,上海房地产市场比较低迷,个人收入也不高,投资也比较少。近三年,市场复苏,公司业务发展加快,他个人收入水涨船高,于是开始做了一些房产投资。

  至今,他在沪一共买了4套物业,其中3套住宅,1个商铺。

  谭百强在上海的第一套物业是位于长宁区镇宁路的外销房,购买于2002年初。当时,上海内、外销房还没并轨,境外人士只能购买外销房。他购买这套物业,很大程度上是为了享受购房可获个人所得税退税这一政策优惠。

  2003年底,他看中了位于浦东上海东城小区的一套临街商铺,因为当时该商铺的投资回报率可以达到12%至15%。

  购买商铺,出租时不用装修,日常修理维护也比较省事,这方面明显优于投资住宅。但商铺的银行按揭贷款最多为六成,最长贷款期限10年,意味着商铺投资者需要准备至少六成首期款,每个月的还款额也比较多。

  去年,谭百强分别在浦东联洋社区和普陀长寿路各买了一套住宅。

  在谭百强购买的4套物业中,浦东联洋社区的那一套令他印象最深。

  起初,他没有打算在联洋社区买,而是很看好由一家来自杭州的地产商在浦建路上开发的住宅小区。在他准备购买时,销售人员却要求先以10万元购买一个拥有内部认购权的号码,然后才能获得认购资格。“我还没有头脑发热到先去买一个号,然后再买房。”谭百强说。

  他转而选择了在联洋社区购买。当时,联洋社区的房价是7000多元/平方米,前不久交房时,已涨到15000~16000元/平方米。1年多的投资回报率超过300%。

  3年来,谭百强共买进了4套物业,但一直没有卖出套现过。

  他解释说,如果追求利润最大化,确实不能像他这样只买不卖,而是应该在赚了钱后,卖掉套现,然后再去买有更大升值潜力的房子。之所以没有这样做,一方面是因为公司工作很忙,抽不出太多时间;另一方面是作为一个大型物业代理公司老总,如果频繁买进卖出,难免会有与客户发生利益冲突的嫌疑,他不想让人说闲话。

  除了在上海置业外,谭百强1999年在香港买了1套住宅,去年5月在重庆买了3套住宅。

  重庆置业前,他曾去重庆出差过四五次,发现当地的房价仅3000多元/平方米,每套总价40多万元,远低于上海,住宅品质也相当不错。3套总价才100多万元。

  谭百强表示,异地置业的缺点,如果用于出租,日常管理相当繁锁,是一件不怎么现实的事。而且,重庆的外企少,出租回报率会比较低。在重庆置业主要看好升值前景。重庆人口多,城市化会加大住宅需求,推升房价。

  现在,重庆的3套房产还没有交房,房价也已升至4000多元/平方米,升幅达20%。

  谭百强表示,重庆的3套物业属于潜力股,未来三年都将比较看好。

  谭百强表示,现在他资产配置全部是房地产。一是现在还是单身,只需对自己负责,将来成立家庭后,就要对家庭负责,资产配置肯定会作调整;二是这几年房地产处于强劲上升期,投资回报率远高于其他理财品种。

  他认为,房地产不可能一直这样好下去,因此,不能将全部资产放在房地产上。

  他计划从明年开始,降低房地产的比重至30%,其余30%为基金,30%为债券与银行存款,10%为股票。

  谭百强最后告诉记者,理财主要是为了提高个人或家庭的生活水平,因此不要过度投资。过度投资会带来高风险,一旦破产,原来的生活就不能维持,还会累及家人。






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