房贷利率上调两周多 四成受访者打算提前还房贷

　　央行决定，从2005年3月16日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：现行的住房贷款优惠利率将回归到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的09倍。央行此举的目的十分明确：遏制房产投资过热，调控房价，稳定房产市场。在央行坚定的决心下，商业银行、开发商和购房者之间的新一轮博弈将在市场环境中再度上演。

　　那么，房贷利率上调半月来，该项政策对上海楼市有什么作用？公众的购房消费意识与方式是否也随之改变？为此，早报财经联合零点调查在房贷利率上调后的半个月展开相关调查。

　　本次调查共有404名上海市民参与，其中男性占47.5%，女性占52.5%。样本的年龄结构相对集中分布在18～25岁(324%)和26～35岁(22%)。学历构成中，本科及以上学历的共为31.9%。受访者平均月收入为2533.3元。

　　从上周的调查结果来看，在央行调整个人住房贷款政策出台后两周多的时间内，除了让两成人的购房计划推迟外，对于“供房族”在还贷方式、还贷时限、银行选择等多方面的购房观念都有不同程度的影响。说明房贷利率市场化在一定程度上让购房者们的心态更加成熟理智。可以说房贷利率上调两周多，其显功能初见成效，不过其调控房价、引导房市的隐功能仍需市场与时间的检验。

　　近半人依利率高低

　　选择贷款银行

　　房产市场作为与民生最为休戚相关的要素市场，一直是人们关注的焦点。调查显示，近七成(68.8%)的受访市民表示关注到了“有关房贷利率调整的消息”。

　　上周所调查的样本中，有28.5%的人通过公积金和商业贷款购置了房屋，另外有29.5%的人通过现金购置了房屋，还有5.7%的人在3年内有购房计划。当然还有36.3%的人没有购房计划。显然，房贷利率的提高对28.5%的“供房族”以及5.7%的“购房潜在用户”的影响最为密切。

　　就这28.5%“供房族”的进一步调查显示，这部分受访者中73%的人在购房时有选择房屋贷款银行的经历。在本次利率提高后，由于不同银行间存在的利率差异，让供房族选择贷款银行的意识更为凸现。数据显示，有47.8%的“供房族”将根据贷款利率的高低程度选择自己将借贷的银行，这个比例远高于排在第二位的选择银行的因素“银行的资质和信用”21.7个百分点(如图2)。这点还可以从“您会因为贷款利率较优惠而选择非四大商业银行吗？”的问题上得到印证，60%的人将选择利率较优惠的银行，而不管是不是四大商业银行。

　　此外，28.5%的“供房族”最关心的可能是明年开始的、对他们施行的“贷款利率的高低是统一利率还是按照各自还款的信用，进行不同贷款人实施不同贷款利率”政策。

　　房贷利率上调两周多

　　47%“供房族”欲提前还贷

　　在调查的有房样本群中，从房贷上看，纯商业住房贷款(31.2%)、纯公积金住房贷款(30.5%)、商业和公积金组合贷款(38.2%)这三种房贷方式的选用比例各占三分之一左右；从房贷期限看，10年～15年(32.2%)、5年～10年(27.8%)、5年以内(13.9%)这样的15年以下(合计73.9%)的中短期房贷是市民房贷的重头。由于中短期房贷其相对较小的还贷规模，为市民临时筹措资金提前还贷从而避免“房贷利率上调”的额外负担提供了有利条件，也为“提前还贷”高潮的到来提供了可能。

　　调查数据证实了以上可能，“有提前还贷打算”的市民(47%)在“供房族”总体中为数最多(如图3)。在这47%的“提前还贷族”中，从还贷手段看，“提前偿还商业贷款”(40.7%)和“缩短还款期限”(40.7%)是最普遍的两种操作手段，前者躲深度，后者避跨度(如图1)；从还贷规模看，“余额全部还清”是颇为一致的想法，占“提前还贷族”总体的44.4%。值得注意的是同样有44.3%的“供房族”表示“没有提前还贷的打算”。

　　两成人将推迟购房

　　看来，对于相当部分的工薪阶层市民来说，一下筹措出大量资金提前还贷不是很现实。三分之一(33%)受访者的购房计划因房贷利率提高而有所改变———10.4%“提前购房计划”，22.6%“推迟购房计划”，避利率的心态十分明显；但同时，46.1%的人表示其“购房计划将不变”(如图3)，房贷利率上调对于相当一部分急需买房入住又无力现金支付的普通市民来说并不产生足以改变其购房意愿的决定性影响。

　　房贷利率差异化

　　六成人欢迎此服务

　　在调查中，逾六成(63.5%)的受访者支持“各大商业银行正在开展的针对不同项目、不同区域、不同贷款人实施不同贷款政策的等级服务措施”。

　　另外，逾七成(71.3%)的“供房族”将房贷利率调整后出现的“房产贷款的利率化”现象视为中国利率市场化进程开始的标志。对于目前出现的不同商业银行间的利率差异化，有45.2%的人认为在未来利率最终会趋同化，有34.8%的人认为不会趋同化。(感谢上海零点市场调查有限公司邓昕提供数据和分析)