房贷升息 应激理财对不对

　　背景：3月17日，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。新政策的最直接影响是个人住房贷款利率有所上升，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。

　　反响：受房贷新政影响，许多人开始提前偿还银行的住房按揭贷款。与此同时，与房贷相伴而生的个人贷款抵押房屋保险也受到影响，市场上出现了一个小的“退保潮”？

　　1.还了款就退保真的不划算

　　退保后再保房屋险多花2000元

　　近日，从我市多家保险公司反映的情况看，我市各财产险公司近几天的房贷险退保情况随比之前较为集中，但并未出现所谓“退保潮”，但在采访中各公司的相关业务负责人却纷纷提醒广大保户，在提前偿还了银行贷款后便随即退掉房贷险的做法不明智更不划算。

　　据了解，个人贷款抵押房屋综合保险包括长期财产损失保险和还贷保证保险。退保后如果再买这一险种就只能买一年期的。房贷险的费率为0.5‰至0.6‰，一年期的房屋财产保险费率为0.8‰至1‰。如果按房价50万元贷款20年计算，购买房贷险比房屋财产保险至少要省2000元。这样看来，贷款买房的市民即便选择提前偿还了贷款，也完全没有必要将房贷险退掉。

　　保障作用不可忽视

　　“个人贷款抵押房屋保险除了在市民向保险公司申请贷款时起到信用保证的作用外，该险种还对房屋本身起到很大的保障作用，而且这种保障作用在贷款人提前还贷后依然有效。”我市某保险公司个人业务部负责人这样告诉记者。据了解，目前各保险公司的房贷险产品其保障特点与家财险比较类似，其对由于火灾、地震等自然因素而对房屋框架造成的损坏所起到的保障作用还是相当重要的。这位负责人还建议市民，在贷款买房投保了房贷险的同时还应当再补充投保一定比例的家财险，因为家财险的保障内容主要针对屋内设施的损坏、偷盗等，是对房贷险保障的有效补充，两者合一，您就可以高枕无忧了。

　　分期付款房贷险能否推行

　　由于房贷险是一次性收取全部保费，而保险公司则一次性向银行支付全部手续费，这也造成了房贷险的最大风险不是赔付，而是提前退保和中介费用。由于目前退保现象相对比较集中，这也给保险公司带来了很大的压力。采访中记者也了解到不少公司也在对其经营的房贷险业务规模进行着不同程度的调整。

　　曾有人建议把房贷险目前一次性收取保费的模式改为分期收取，使得保险公司分期支付银行手续费，因而降低退保带来的亏损风险。有的产险公司则建议，保险公司在客户因提前还贷而退保时，要求其支付一定的违约金。2003年底太平洋财险与工商银行在上海曾推出了分期付款房贷险业务。这一举措有利于消费者———不用一次支付多年的保险费；也有利于保险公司———佣金按年支付，即便客户退保也没有损失；唯一的缺点就是会增加银行的经营成本，且减少了一次性获得的佣金数量。

　　但“曲高和寡”，在当时银行绝对强势的情况下，除工行外的商业银行均不愿意推广这一业务。

　　业内资深人士认为，如果分期付款房贷险业务能够大面积推广，那么随着风险的降低，各保险公司将不会刻意限制规模；另一方面，根据最近的迹象，银行也在收紧房贷业务，限制高额房贷和贷款的总规模，这也会降低银行和保险公司双方的风险。如此，跷跷板的两面就能放平，最终形成银行、保险公司和消费者三赢的局面。李璐

　　2.提前还贷需思忖

　　新政将会刺激提前还贷

　　业内人士分析，虽然此次房贷利率调整幅度不大，却仍然会刺激提前还贷。据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种类型是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。第三种类型是无处投资族，觉得自己手中反正有闲钱，平时也很少投资，就有了提前还款的想法。房贷升息加上目前股市等其它投资渠道处于低迷的情况下，不如一次性付款购房来得安全。

　　专家：提前还贷不必急

　　有专家分析认为，居民面对房贷利率上升，考虑提前还贷实属正常，但却无需过分紧张，升息将对炒房投资者产生较大影响，因为炒房的利息支出会增加，炒房成本会随之提高。而对购房自己居住的一般购房者影响较小，不要因为急于提前还贷而影响个人的理财安排。此外，对于3月17日之前已经获得贷款的购房者，真正执行新的利率也要到明年1月1日，所以仍有充裕的时间调整个人贷款安排；而对于此前已经递交申贷表格，却未得到放款的客户，银行将对其施行新的房贷利率。

　　与此同时，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。一次性投入过大或许会降低日常生活质量，而升息后每月还贷额的略微增加却未必会带来明显的生活压力。目前，市场上人民币理财渠道众多，居民可先选择收益较高项目进行投资，待时机成熟再选择提前还贷。

　　提前还贷因人而异

　　银行工作人员也提醒，提前还贷并不一定合算，购房人还须谨慎。目前部分银行对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。据了解，各家银行收取提前还贷违约金的对象，一般都是贷款不到一年就提前还贷的市民，超过一年则不收取。因此，借款人在选择提前还款前，应到贷款受理银行进行咨询，或者根据与银行签定的个人借款合同关于提前还款的相关条款，在权衡提前还款的成本后，再决定是否办理提前还款。

　　提前还贷只能一年一次

　　有关房贷理财专家建议，还未购房者或已贷款购房者，对于房产现状要有清醒认识。对于已贷款购房者，尚有大半年的缓冲期，可仔细计算一下以目前的收入和投资收益是否能承担的起0.2%的上调利率。可选择部分或全部提前还贷，但值得注意的是，部分提前还贷只能一年一次。

　　而对于持币待购的居民，理财专家则建议，购买房产首先考虑地理位置，在贷款组合中尽量选择商业性和公积金贷款组合贷款，可以较大程度减轻负担，同时，对于公积金和补充公积金的贷款要做到“贷足额、贷足期”。