房贷利率提高，提前还贷否？

　　文/韩旭

　　央行果然如预期中的那样，再次提高了房贷利率。可以想象，提前还贷一事又再次摆上了很多人的议事日程。面对是否提前还贷之所以为难，主要是各家有各家难念的经。说穿了，提前还贷就是为了既省利息，又能减轻今后的经济压力，买房者为此得算一笔账。

　　新闻背景：

　　从3月17日起，现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，期利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。如果按基准利率6.12%计算(目前部分上海不少银行同意按6.12%执行)，则比以前高出0.81个百分点。之前已获房贷的老房贷客户从明年元旦后调息。

　　哪种提前还贷方式更省利息

　　记者采访了几家银行后发现对提前还款方式的名称尽管各家银行有所不同，但实质相同。用建设银行胡先生的话来说就是可以分为全部提前还款和部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其它资金计划。

　　另一大类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。第一种选择是月供不变，将还款期限缩短。第二种：减少月供，还款期限不变。第三种：月供减少，还款期限也缩短。这三种提前还款的最直接的区别就是选择月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。只要个人的经济能力允许，选择这种方式是不错的。

　　假如借款人手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么可以选择缩短贷款年限和变更还款方式两种方法。如果你把你的贷款年限缩短，那么相应的就是减少了利息支出。如果你可以在经济压力不大的情况下用20年还清房贷，那么就不必非贷30年。以100万元等额本金总利息支出比较，贷款20年在现在的基准利率6.12%的情况下，利息总支出是623552.49元，而贷款30年，利息总支出则达934014.20元，两者之差是310461.71元，一部中高档轿车就没有了。

　　另一种选择就是变更还款方式。银行专家指出，如果市民有提前还贷的打算，那么在贷款方式的选择上就很有讲究。目前还贷方式包括“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。“等额本金还款法”每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少；而“等额本息还款法”每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。

　　由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，市民如果在一开始就想要提前还款，那么最好还是选择“等额本金还款法”。

　　提前还贷到底亏不亏？

　　据了解，各家银行会收取提前还贷违约金，不过其针对对象，一般都是贷款不到一年就提前还贷的市民，超过一年则不收取。

　　很多采用等额本息法的借款人不少也准备提前还贷，但认为自己已经把大笔利息支付给了银行，现在又提前还银行的钱，这么做挺吃亏，干脆就先不还了。但实际上，提前还款并不吃亏，道理依然是越早还越能节省利息、越划算。

　　记者咨询银行工作人员了解到，等额本息还款法的特点是，利息递减，本金递增，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。如果是从节省利息的角度考虑，最好是在贷款的前几年争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担就会减小。所以，提前还款也不会吃亏，还是能帮你减掉不少利息。

　　专家建议，在贷款的前几年中，争取能多还款，使总贷款中的本金基数下降，那么在剩余的贷款中，也许只有十几万元，这样一来偿还年限即使还要十几二十年，但利息负担却会减少不少。另外若是3月17日前已与银行签订按揭合同者，如果打算在明年1月1日之前提前还贷，这中间均享受原利率。同时，该人士建议，供楼人若计划部分提前还贷，应与商业银行就新利率是否下浮进行“讨价还价”，切勿“不问价格”。

　　先还商业贷款更“优惠”

　　除选择适合自己的提前还贷方式，如果市民的住房贷款是由商业贷款和公积金贷款构成的组合贷款，那么，先还其中的商业贷款则会“优惠”得多。

　　目前，市民办理住房贷款一般是两种情况：一种是公积金贷款，另一种是商业贷款。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率在调整后仍比商业贷款要低不少，所以市民把贷款利率较高的商业贷款提前归还，要相对划算些。有补充公积金的也别忘了使用。

　　房贷加息速算

　　若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为30%，贷款本金为70万元，分15年还清。以“等额本息还款法”计算如下：以原利率计算，此人每月需还款5649.25元；若以新利率的最高利率水平计算，此人每月需还5952.48元，若以新利率的最优惠利率计算，此人每月应还款5723.3元，分别较之前多付303.23元和74.05元。

　　部分提前还贷案例：

　　假设刘先生在2005年1月1日贷款50万元，期限20年，利率5.31%，按等额本息还款法还贷，其目前的月供是本息合计3386元。由于从2006年1月1日始利率要开始调整，所以他打算在2005年12月31日先提前还款10万元，那么他有三种选择：1、期限不变，减少月供(期限尚余19年)：

　　至2005年12月31日，刘先生已付息26202.18元，尚余贷款本金385570.14元。如果他用这10万元来减少月供，按照下限利率5.51%计算：每月本息还款可减少到2731.55元，19年共付息237223.3元。若按照基准利率6.12%计算：他每月本息还款为2864.54元，19年共付息267545.21元。2、贷款期限缩短：

　　选择这种方式，按照下限利率5.51%计算，刘先生可缩短5年贷款年限，从2006年起算需还贷14年，月供为3297.97元。14年共支付利息168489.18元；如果按基准利率6.12%计算，他可以缩短4年期限，从2006年起算需15年，月供为3278.71元，15年共支付利息204597.64元。3、月供减少，期限缩短：

　　按照银行计算，以5.51%的贷款利率，刘先生最大限度可选择贷款期限缩短为13年，月供为3467.03元，13年共支付利息155286.29元；而以6.12%的贷款利率，他就只能缩短到14年，而月供为3422.48元，共需支付利息189406.62元。

　　由此可知，第三种方式是最节省利息的。需要提前还贷的购房人不妨选择这种方式还贷。

　　提前还贷流程

　　第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。

　　第二步：向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。

　　第三步：按照咨询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。

　　第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》。

　　第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。

　　提前还贷需要携带的证件：身份证、户口本(复印件、户口本本人页、变更页)、配偶的身份证、户口本(复印件、户口本本人页)、婚姻状况证明(结婚证或离异证明)、产权证、房屋买卖合同、借款合同、还款清单或还款存折复印件。

　　提前还贷后特别提醒

　　1.办理抵押注销。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领取申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

　　2.退保。提醒各位，在提前还清全部贷款后，购房者需带上提前还了款的证明到保险公司办理退保的相关手续(即当初购买的贷款保险)。退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释；还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。只有自己为自己把关，自己为自己负责，才能避免退保时出现差错。另外大家在退保前，不妨先根据不同年限的保险费率仔细计算一下退保费用，找出退保最划算的年限。比如退10年保费和退9年保费，就大不一样。因为10年保险期限对应的费率是0.8‰，而从11年保险期限对应的费率则是0.6‰。

　　建设银行的胡先生还告诉记者，目前部分银行提前还款需要提前20天至一个月向贷款经办行提出还款申请，且每次提前还款金额有一定底限(2万元、3万元或5万元以上)；另一方面，市民申请银行贷款时也必须办理不少手续。

　　注：各大银行客服电话：建设银行：95533；工商银行：95588；中国银行：95566；农业银行：95599；民生银行：95568；华夏银行95577；广发行：95508；浦发行：95528；光大银行：66567699/66567688；兴业银行：95561.

　　各方解读房贷利率上调

　　商业银行:提前还贷者会增加

　　处在这样一个加息通道中,购房者在做决策时,会更多地考虑到加息带来的成本增加,如果有资金就一定会提前还贷。

　　金融专家:这是央行的强烈信号

　　此信号就是提醒买房人要注意利率提高风险,贷款的成本风险。

　　房地产商:不可避免带来压力

　　在可以接受的范围内,当然还是原来好了。

　　中介机构:投资者自会算账

　　从长远看的话，恐怕不会起多大作用。因为利率和通货膨胀率、消费指数是挂钩的，如果房价的增长超过利率的增长，投资者是会算账的,尤其是在需求仍然远大于供给的今天。