置业如何规避按揭利率上浮

　　案例1：同时购买三套房按揭利率不一样

　　黄先生在某楼盘一次性买了三套房子，总价约150万元，准备两套相连房子打通自住，剩下一套房子用来出租投资。

　　购买住宅后，黄先生到中国银行申请三套房子房价8成5年期的商业性按揭贷款，工 作人员告诉黄先生，按照银行有关规定，市民购买第二套房子时贷款利率要上浮，所以120万元的贷款不能按同一个利率计算，只能其中一套房子的贷款可以按商业性贷款基准利率4.95%计算，而另外两套要按上浮利率5.85%计算，因此，黄先生每年的还款利息比预算多了7000多元钱。

　　黄先生非常疑惑：我是同时买三个相连房子的，怎么计算利率也这么复杂？并且这样一来，买房和投资成本都增加了不少。

　　案例2：夫妻联名购房须留意

　　陈先生和陈太太前两年联名买了一套140平方米的房子自住。今年，陈太太见楼市红火，并且手头上又有积蓄，准备在市郊再买一个小房子度假，同时也可作为投资。

　　陈太太挑选了某盘一个80平方米的两室的房子，总价约40万元。陈太太选择按揭月供的付款方式，本来预计做按7成10年期贷款，按0.4425厘的月息计算，月供约3012元。到银行做按揭时才知道，因他们的第一套楼是联名购买的，买第二套楼时利率要上浮，为每月0.51厘，因此，陈太太买的第二套楼月供款多了100多元。

　　案例3：子替父二次供楼

　　小邓的父母亲手上有积蓄，为了靠近儿子居住，打算将现住的房改房卖掉，购买儿子所住楼盘内新一期的一套房子，总价35万元，加上装修费数万元，超出了积蓄预算，小邓决定替父母申请贷款。

　　小邓到银行咨询后才知道，目前银行住房按揭贷款的期限加年龄不能超过65岁，而小邓的父母都已经67岁了，小邓只能用自己的名义贷款。小邓目前有房子在供，用他的名义再贷的话，要按上浮利率计算，所以小邓只能每月再为父母的房子多掏100多元的月供。

　　分析

　　以上是消费者二次置业行为中比较典型的案例。根据去年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即央行121号文件，该通知明确规定，凡在商业银行按揭购买了两套以上住房的，第二套及其二套以上的住房，按揭贷款按照同期同档次贷款利率执行，不给予任何优惠，而一般市民购买第一套商品房时，银行给予个人贷款的利率执行的都是优惠利率。

　　所以，即使是像黄先生那样一次性购买三套相连单位，又或者是小邓那样替父母买房，都属于购买第二套或以上住房，商业银行要按照有关规定对第二套或以上住房按揭贷款按法定利率计算利息，即利率上浮。

　　提醒

　　面对购买第二套房按揭房贷上浮利率的政策，有精明投资者对此指点一二：

　　首先，贷款人到不同银行申请房贷按揭可规避利率上浮，目前银行间尚未建立档案联网，无法得知贷款人在别家银行的“房贷历史”。也就是说，如案例一提到的一次购买三套房子的黄先生，可将一套房子放在A银行申请按揭，另一套房子在B银行或C银行申请。但专家提醒，这个方法只属于暂时性，科技日新月异，金融系统科技化程度越来越高，一旦银行间成功联网、可以互查客户档案资料时，此方法也就作废。

　　其次，一个家庭可用不同成员的名字买房，第一套用自己的名字购买，第二套则用家人的名字购买，但如果用丈夫或妻子的名字则要注意了。目前申请房贷需要提供结婚证，当用丈夫或妻子的名字买第二套房时，银行能够查出两人的夫妻关系，会审核贷款人的家庭收入决定贷款额度，不排除减低贷款人额度的可能。

　　再有，可以考虑加按揭的方法。像案例三的小邓，他买第一套房时只向银行贷了房价的三成贷款，数额是10万元，而他再到这家银行申请父母房子的房贷时，可以不选择再办新按揭，而是办理加按缓解资金压力。按照规定，申请加按最高可以达到20万元，小邓申请10万元的加按完全没有问题。办理加按后，不但贷款利率按照优惠利率，而且手续简便。

　　据了解，工行对加按的贷款期限规定为：原贷款为一手楼住房，加按期限最长为30年；原贷款为二手楼住房，加按期限最长为20年。而对贷款成数则规定为：借款人加按额度加上原贷款现有余额之和最高不得超过原住房评估价值的80%，商用房不得超过60%，并且最高不超过20万元。