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文/沈克明
文前提要：国内物业费纠纷不断已司空见惯。和国内混乱的制度相比，美国长久以来形成的物业费制度或许有一些参考意义。好的制度不仅可以避免业主和管理人之间的纠纷，也比较容易在发生预想不到的情况时，及时得到补救。而清晰明了、财务透明是最基本的规则。
听朋友说国内因为物业费打官司的案例不断上升，有人预测这种上升的趋势还会延伸好几年。而我在美国管理6个公寓, 十年来没有发生过一起拒交物业费而引起的官司。
美国公寓的物业费叫做COMMON CHARGES，意思是公共收费, 或者是业主共享公寓小区部份的开支收费。不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制定、收集和使用和国内有诸多不同。好的制度不仅可以避免业主和管理人之间的纠纷，也比较容易在发生预想不到的情况时，及时得到补救。
开发商制定标准
美国政府并不参与物业费的制定, 政府关心的是国家的财政收入，因而只制定收地税标准 (美国的土地是买卖，不是租用，因而每年需要缴地税), 新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。
开发商的每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附上一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。OFERING PLAN就是公寓产品说明书, 内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例, 如要改变，必须由律师书写更改报告(amendment)，得到政府司法部门批准方可执行。
对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。 因为买房的价格是一次性的,而物业费却是永久性的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。
一般来说，开发商会根据水煤电的费率，员工薪资福利，设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMMON CHARGES是多少, 然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。 我手上有不少纽约公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈顿 425 FIFTH AVE 公寓，该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上，共 60余层175个单元，48个储藏室, 42个小酒库，每年的物业费预算是$1769597美元, 也就是近177万美元一年。这些物业费中包括十三项基本开支，我在表格中列了出来。
1员工薪水福利$745031美元
2中央冷暖气热水供应$160248美元
3电费$122871美元
4供排水费$86334
5维护修理$35000
6合同服务与易耗品$192800美元
7休闲与健身室$65000
8公寓保险$75000美元
9管理费$75000美元
10法律与审计费$25000美元
11经理住房$128313美元
12办公室开支$19000美元
13临时意外$40000美元
这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明，例如员工薪水福利一项中列出, 该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理, 他的周薪为$961.54；一名维修工, 周薪$727.61 ；十二名警卫、清洁工, 他们的周薪是$660.63以及 14名员工的伤残失业保险费$28851；医疗培训、奖金等费用$117853, 总共合计$745031美元。该公寓的人工开支$745031美元,占了一年物业费的42%, 有些惊人!
众所周知，美国的人工费用是很贵的。但一般来说，美国大部份公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33% , 消费者会思考它的合理性。
另外，我想有必要解释一下该公寓物业费预算中的第9项, 管理费$75000, 这是指每年付给物业管理公司的费用，也就是说管理公司一年可赚该公寓$75000, 约占了总物业费的4%。而第11项列出的$128313美元开支，是指公寓为经理配住单元的租金、保险、水煤电等开支。 纽约有不少公寓设一套单元, 供雇用的管理人居住。
按照这些明细核算下来，该公寓874平方呎(相当于80平方米)的单元, 每月的物业费就是$732.10美元, 而1588平方呎的单元，每月的物业费是$1443.69美元，属于相当高的。
管理公司收费
物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是衡量管理公司的星级标准。
通常在公寓的OFFERING PLAN中，已经把收物业费的方式,条例,法律责任都写的清清楚楚。纽约的公寓一开盘, 就是说, 从开发商卖出第一套单元开始, 整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付, 一分钱也不能少。
物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。为了节省大楼开支,很多管理公司只把账单寄给不住在公寓内的业主, 其余的则由管理人上门发给业主。物业费的账单是印刷好的二联单,业主可以留一份底。账单上写明业主的姓名,单元号,金额以及交付期限(一般在每月初的头十天)、迟交罚金等等。
我看到2006年3月15日新京报刊登一案例,一位杨先生在北京购买紫玉山庄,开发商通知其收房时,要求他先交纳三年物业费,共计10万元。在美国人看来，这是不可思议的，但在国内,物业费三个月,半年,一年一收似乎是很普遍的情况。
我在美国也有向业主收一年物业费的情况。有一位业主要回香港居住一年, 她来问我是否可交一年物业费,我同意了,但要求她写12张支票(每月一张)放在我们管理公司, 我们在每月初拿一张转存入公寓银行账户。我为什么不把她的钱一次存入银行呢? 第一，这样做不符合年终财会审计。第二, 我要付她银行利息，计算十分麻烦。
月月收物业费,从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。
业主委员会的职责是省钱
开发商制定的物业费并不是固定不变的。公寓OFFERING PLAN 从政府批准日开始, 一般有效期为一或二年，以后可以根据公寓实际的运行情况，由业主委员会来进行一些调整, 业主委员会重要的任务是监督管理公司,帮助业主省钱理财。
就拿刚才提到的曼哈顿 425 FIFTH AVE公寓作为例子吧，由开发商制定的物业费预算中，包括了一套提供给管理人居住的单元，这套单元一年要耗费众人的物业费$128313美元。 不过一年后, 公寓业主委员会就有权取消管理人居住的单元，将这套单元出租，这样一来,不仅每年能省下$128313美元,相反可以增加公共基金,为业主减轻负担。
出现新合同制定和变更的情况，预算中的第6条——合同服务与易耗品，就发挥作用了。合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同，例如电梯,中央冷暖等一些重大设备的维修保养, 这些合同费不一定合理, 业主委员会有权重新寻找多家专业公司, 进行比价,签署新的合同。
我在纽约管理的一幢商业大楼, 原签署的消防系统年保修费达$12000, 一年之后，我们与业主委员会一起寻找新的专业消防保养公司,年服务费只有$8000, 而且比上一家服务更好。
业主委员会的权力除了修正原来的预算之外, 连公寓开支的支票都要有管理公司负责人与业主委员会主席共同签署, 管理公司将动用的每一笔钱，都要业主委员会过目, 而且凡是超过$10000美元的开支，要经过三分之二的业主同意才能生效。
在美国也有很多人怕买公寓, 因为物业费年年涨, 美国管理混乱的公寓也很多,《纽约邮报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如2006年1月8日，纽约三大华文报纸刊登, 中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席,要求业主委员会主席下台, 理由是年终的财务报告的支出费用不清。
我个人认为，这些混乱的故事并不是管理制度问题, 其中99%是管理公司与业主委员会执行人的素质问题。从这个角度说，业主要积极参与物业管理十分重要，同时选出一个尽责的业主委员会也十分重要。
美国人非常关心他门所交的物业费的情况,若开发商没有付空置房的物业费,若公寓财务报告开支不清, 若提及明年要涨物业费, 个个业主会伸长脖子问, 谁动用了我的物业费? 为什么?
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