最早做房客到现在做地主 6年房屋出租经验谈

　　来源：新浪精英理财论坛

    网友：江河dl

    算理论和数字是枯燥的，我想大家还是比较期待看到下面的内容吧

　　从最早做房客，住在冬天没有暖气的房子里，到现在被人戏称“地主”，租房的经验也有快到6年了。在这几年中，摸索和学习了很多租房的技巧，愿在这里说说，和大家探讨。

　　选择房源篇

　　一、先选房客，后选房屋

　　投资房产之前，首先要考虑的问题是你的房子要租给谁？什么样的房客人群数量庞大，可以降低房屋空置时间，同时又能承受相对较高的房租？我不会选择数量庞大的农民工朋友，他们虽然需求旺盛，但收入水平却难以让他们付出略多的租金，可以享受家庭生活；我不会选择每月租金承受能力超过3500的客户，理由是他们散居在市内各处高档楼盘，人数稀少，求之不易。

　　事实上，我一直的目标客户就这么几类，如有正当工作年轻人，外企中的白领和普通外国员工(他们的需求是不同的)，对我来说，寻找这样的客户，我的渠道很通畅。

　　二、房屋地点，亦聚勿散

　　同时投资几套房屋的客户，一般都有这样的经历，也许你投资的房屋都是在繁华的商业区，出租都相对容易，但它们却分散在城市的各个旺地。这样的投资带来的不便，也许在房屋少的时候不易暴露，但当你管理了多套房屋以后，弊端便渐渐显现。A、管理不便。经常横穿城市的各个方向，每套房屋缴纳各种费用和维护的部门都不同，如每年需缴纳采暖费时，需要到每套房屋所在地区的采暖公司缴纳，每家采暖公司的手续不同，收费程序不同，非常麻烦。B、无法吸引单位客户。很多外企和内资大公司在本地的分支机构，都有专门负责租房的后勤人员。房屋集中，有利于和他们建立长期的联系，对他们来说，找房子不是个容易事，找到个好房东更不容易，只要自己能够提供满足他们要求的房屋，服务到位，他们很乐意和你长期合作。很难想想，你如果只在某cbd有一套房屋，上述人士和你合作过后，还会打电话问你要房间吧。不过他如果知道你在此地有多套房屋，有客户到来，他一定会主动和您联系的。而且房屋经常能够租个好价位，又省却了中介费。

　　我原来的房屋就不集中，现在渐渐把分散区域的出手掉了，现有房屋所在区域越来越集中。

　　三、房屋面积，够用就好

　　关于房屋的面积，我是有严格的限制的。首先，对于普通民宅，目标客户是有正当工作的年轻人，单室不超过40平，双室不超过50平。对于新建的公寓，因为得房率偏低，并且选择的余地不大，主要考虑现有面积是否可以完全满足一个正常人生活的空间和需要。如卫生间是否可以座便洗澡并用？是否有放置衣柜的空间，是否可以安置合适的灶台，以及一定的收纳空间，是否可以放置洗衣机，电冰箱等等。在能够满足这些使用功能的条件下，40平能做到的房子，我绝不会去买41平。因为多出的一平不会带来额外的租金，却要付出额外的房款。

　　四、户型选择，看回报率

　　事实上，我到现在为止，出租房屋还没有两室的。为什么呢？因为目前大连的市场行情，同等地段，单室如果要能租到800，双室也就只能到1100。而单室的面积可以找到36，37平，双室的面积却往往突破53平。也就是说面积上涨47%，房租只上涨了37%。而大多的双室房屋都是要在60～80平。而房租却不见有相应的增加。选择普通民宅客户，两室以上的多为合租，可是这种合租基础很不稳定，一旦有同居的同学或朋友更换工作，离开该房屋，违约的风险就要出现。相对一室的房屋就稳定多了，租一室的多为单身或情侣，不管怎么更换工作，还是要住到一起的。因此我到处宣扬“有情人要住在一起”：)

　　总之，选房有点象小时候给朋友选贺年卡，原来都是挑各种各样，不同的，很累。后来发现，我的贺年卡给的是不同的人，那何必选那么多样子，干脆找到一张自己最喜欢的，一下子买齐就成了。我的每个朋友都可以看到最漂亮的一张卡片，虽然它们都一个样子。房子也是一样，你手中只要留最好租的户型，最合适的一个区域就可以了，形成整体优势。完全没有必要搞什么组合。

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