强弱开发商分化格局加剧 购房者应引起足够重视

　　文/本刊记者 甄爱军

　　和沈默荷兰园类似的低成交乃至零成交楼盘大多集中在外环以外。实力一般的中小开发商如果仍销售不畅，将面临更为严峻的局面，对此广大购房者应该引起足够的重视。

　　沈默荷兰园事件并不是一个孤立的事件，而在现实情况中，诸如沈默荷兰园的楼盘还有不少，那么对于这些楼盘来说，是不是也面临着象沈默荷兰园一样的困境呢？记者近日查阅网上房地产发现，尽管3月份上海楼市呈现回暖迹象，部分楼盘成交量明显放大，但是，像沈默荷兰园一样经历半年多的低成交乃至“零成交”的楼盘也有不少。

　　“零成交”楼盘不止沈默荷兰园

　　记者根据“上海网上房地产”网站公布的统计数据发现，在外环以外的区域，很多楼盘自调控之后，成交量便直线下降，成交状况一直不能好转起来。如位于南汇区周浦镇内的汇丽苑四期，从2005年8月至今年4月，连续4次开盘共推出673套房源，但是在过去的8个月时间内，成交量为零。而与之形成鲜明对比的是，该楼盘在2004年9月份推出三期房源时，在两个月时间内120套房源就售出118套。

　　记者发现这些低成交楼盘大多集中在外环以外附近，而且开发商的实力一般。

　　表1：部分低成交乃至零成交楼盘(数据来源：网上房地产，统计截至4月11日)

区域	楼盘名称	开盘日期	总套数	已售套数	说明
南汇	汇丽苑四期	2005.8.4	673	0	2005年8月至今零成交
	美林小城1	2005.6.3	1482	0	开盘10个多月零成交
	欣兰苑	2005.12.21	912	0	开盘3个多月零成交
	和合新村	2005.11.2	492	0	开盘5个多月零成交
	康桥馨都	2005.10.18	334	2
奉贤	康碧苑	2005.12.20	741	0	开盘至今仍然维持零成交
松江	花泽新苑	2005.11.3	720	0	开盘至今仍然维持零成交
宝山	惠阳苑	2005.3.28	325	171	2006年1月至今零成交
金山	森海豪庭	2004.12.25	186	140	2005年6月至2006年2月，仅成交1套
嘉定	南翔镇民主街500弄	2005.4.20	210	61	2005年12月至今，仅成交1套
嘉定	南翔镇火车站路121弄商品房	2004.7.3	215	80	2005年12月至今零成交
青浦	康博佳苑	2005.9.14	158	12	开盘至2006年2月，连续6个月零成交

　　大小开发商分化

　　不可否认的是，相对于大型开发商来说，中小开发商抵御市场风险的能力要弱得多，因为他们获得融资的渠道与大开发商不可匹敌。

　　我们先看两个实例。2005年年中，上海房地产50强之首的绿地集团取得了农行总行和工行总行的授信，其中农行授信额度高达30亿元。同时，绿地集团还将融资的目光投向了海外， 2005年底，与德国国际房地产投资银行(HI)达成合作协议，获得高达7亿元人民币的贷款额度。这表明，多元化的融资渠道满足了企业快速发展的需要。同样，在2005年初，当众多开发商正在为资金而发愁时，复地集团却与

摩根士丹利签署一份与配售有关的股份配售协议，共配售1.46亿股新H股，融资约4.05亿元港币。

　　而这却是小开发商无法做到的。目前上海的小开发商融资渠道较为单一，只能最大限度地依赖银行，但从去年宏观调控开始，银根快速收紧。小开发商原本还有房产信托可以依赖，但在2005年9月1日，银监会向各地银监局下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(“212号文件”)，为房企融资又提高了门槛。银行、信托此路不通，饱受资金链紧绷折磨的房产商想到了民间借贷，甚至是高利贷。记者所熟知的一位

房产中介老板，现在索性关门做了融资中介，他的目标客户是受资金困扰的小开发商。

　　当楼市成交量大幅萎缩后，中小开发商原先利用预售款，打时间差滚动开发的模式就行不通了，隐患已然显现。

　　由此，我们可以看出，目前发生在

上海楼市的沈默荷兰园事件，昭示着上海大小开发商出现了分化，在未来一段时间内，如果销售速度仍然保持低水平的话，可以断定还有更多的开发商受困资金问题，难保像沈默荷兰园不会再次上演。