住房贷款花样频出如何选 公积金贷款利率最低

　　对于选择贷款方式买房的人来说，自己选择贷款总额、还款期限以及还款方式都并不陌生。然而，从今年开始仅仅不到4个月时间，房贷市场上增加了许多让您眼花缭乱的新名词，银行所推出的房贷新品数量之多前所未有。先是“固定利率贷款”、“接力贷款”、“双周供”等房贷新品层出不穷，随后银行又开通了固定利率与浮动利率的转换，为选择商业贷款的买房人提供多项选择。另外，从今年3月份《＜住房公积金管理条例＞若干规定》开始实施，规定商贷购房者可以申请公积金贴息。那么，当您决定买房并且需要贷款时，应该如何 规划出最适合自己的贷款方案呢？

　　利率最低

　　公积金贷款为最优之选

　　两年前，冯先生购买了一套价值70万元的房子，贷款总额为45万元。当时开发商为了避免买房人选用组合贷款带来的麻烦，承诺以降低房价的1%作为购房人全部使用商贷购房的补偿。当时冯先生粗略一算，使用公积金和商业贷款的组合贷款方式与全部使用商业贷款相比，前者可以少支付8万元左右的利息。但组合贷款需要分别支付公积金贷款和商业贷款两部分的手续费，加上开发商所弥补的1%房款(即7万元)，完全使用商业贷款与使用组合贷款支付的费用基本相同，因此他选择了全部使用商业贷款。但最近两年以来，商业贷款的基准利率从原来的5.04%上调到了5.508%，而公积金利率从4.05%调整到了4.41%，增幅分别为0.468%和0.36%。此时，冯先生才发现，还是使用公积金贷款可以减少更多的利息支出。

　　记者随机对几位买房人进行调查发现，与冯先生有着相同经历的买房人不在少数。许多拥有公积金账户的买房人为了避免繁琐的手续或者自己缺乏这方面的经验，在地产商的诱惑下，没有采取公积金的贷款方式。还有很多买房者对于住房公积金使用的细则并不十分了解，因而放弃了使用公积金。

　　商业银行信贷部一位工作人员告诉记者，公积金贷款最大的好处在于可以享受比商业贷款低1%左右的还款年利率，对于高达几十万元的房款，仅仅一个百分点左右的基数也可以为买房者省下上万元的费用。另外，当国家对贷款利率进行调整的时候，通常对公积金贷款利率的调整幅度会小于商业贷款的调整幅度。因此，很多人在买房子时感觉商贷和公积金贷款利率的差别并不是很大，但实际上，在国家对利率进行调控的时候，买房人才发现公积金贷款利率与商贷之间的差距越来越大。

　　风险自担

　　中外资对决固定利率房贷

　　今年以来，固定利率贷款的出现，一直是房贷市场最引人注目的焦点。据记者了解，目前不仅国内的建行、光大和招行推出了固定利率贷款，全球最大的金融集团之一汇丰银行也加入了固定利率贷款行列，率先在外资银行中推出了美元和港币的固定利率贷款。

　　在今年1月，光大银行首先推出了固定利率房贷业务，随后建行和招行也紧随其后推出了该业务。但实际上，人民币房贷在加息了27个基点之后，无论是微观还是宏观层面都没有显露出会进一步加息的迹象。

　　而固定利率的贷款利率又相对高于同期的贷款基准利率，因此中资银行推出的固定利率房贷遭到市场冷遇，几个月下来真正签约者屈指可数。为了走出这种“叫好不叫座”的窘境，上周光大又推出了固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户如转办固定利率房贷业务，可以不缴纳任何违约金和手续费。

　　然而在国内商业银行在固贷业务上艰难前行之时，外资银行却并没有知难而退。近日，汇丰银行推出以低于同期浮动贷款利率水平的固定利率房贷，抢入了中国市场。

　　汇丰银行相关负责人告诉记者，他们此次推出的固定利率房贷有港币及美元两种贷款货币可供选择，固定利率期限为12个月或24个月，固定利率期限为一年的港币贷款固定利率为5.7%，两年期则为5.88%。美元一年期固定利率为6.25%，两年期则为6.3%。而目前，汇丰银行面向普通客户的外币浮动利率房贷中，港币房贷利率区间为6.25%-7.25%，美元的房贷利率则为6.75%。

　　但业内专家指出，固定利率贷款并不是适合所有的买房人，因此如果您选用这一方式，一定要对未来很长一段时间的市场利率走势做出一个基本的判断。如果您的判断背离了市场，可能会因此支付更多的贷款利息。

　　量力而为

　　“双周供”还款更省钱

　　除了贷款方式的选择和对未来利率的判断，今后贷款人所要面临的另外一大问题是如何选择最为适合自己的还款方式。目前银行所提供的不仅仅有“等额本息还款法”、“等额本金还款法”，而且今年2月还首次出现了“双周供”的还款方式。那么，在众多的还款方式里，如何根据自己的实际收入状况规划出既没有太大压力，同时又能节约资金的最好方案呢？

　　专家告诉记者，如果您现在的收入状况很好，并不觉得生活负担很重，那么应该尽量选择“等额本金还款法”。也就是说，随着您年龄的增大，收入可能会有所下降，这个时候如果每月的还款额也同步下降，生活就依然不会有太大的压力。与此同时，由于您已支付的还款额比较高，相应支付给银行的利息也会少很多。

　　但如果你对自己未来的收入状况比较有信心，则可以考虑使用“双周供”的方式进行还款。在这种还款方式下，贷款人的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。深发展银行的相关业务负责人告诉记者，使用“双周供”进行还款，虽然贷款人还款的频率增加了，但却可以少支付更多的利息。“双周供”能节约如此多的利息在于两方面：一是本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用。二是每月4周还多0到3天，全年多供了两期(双周供)，还款略多了一点。

　　从这三种还款方式来看，假如30万元的贷款，选择20年还清，那么“等额本息还款法”需要支付的利息总额为13.82万元，“等额本金还款法”需要支付的利息为12.2万元，而“双周供”所需要支付的利息总额则为11.25万元。但专家也提醒贷款人，不能只看节省利息的多少来决定使用哪一种还款方式，一定要结合自己的收入情况来确定最为适合自己的房贷还款方式，量力而为。

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