上海试水以房养老 60岁后房养人

　　【养老型住宅调查】 黄清燕 每日经济新闻

　　在养老的话题日益热门和显得沉重之际，“以房养老”四个字，包含了中国老百姓最关注的两件大事：房子和养老。“倒按揭”使那些前半辈子供房的人，在不影响居住的前提下，用房子来“反哺”晚年生活。对于整个社会而言，它在一定程度上可以缓解社会保障压力。而目前，“倒按揭”要变为现实，还要越过伦理、技术、法律等等难关。上海市民政 局日前在接受《每日经济新闻》采访时明确表示，将与有关部门联手一起做好上海“以房养老”的试点工作。

　　众所周知的中国老太太和美国老太太《天堂里的对话》，现在有了续集：当中国老太太也开始银行贷款买房时，美国老太太又抛出了新的玩法———“倒按揭”：把房子抵给银行，拿着银行每月发放的钱去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。

　　60岁的退休老人，除一套住房外，缺乏其他养老条件。他将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费。在他去世后，这套房子由该机构所有———这就是“倒按揭”。

　　据悉，国家建设部已委托保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。上海市民政局日前在接受《每日经济新闻》采访时明确表示，将与有关部门联手一起做好上海“以房养老”的试点工作。而上海市公积金管理中心的公告也表明，这项工作正在规划进行。

　　“倒按揭”缓解社保压力

　　在养老的话题日益热门和显得沉重之际，“以房养老”四个字，包含了中国老百姓最关注的两件大事：房子和养老。

　　作为保障老人基本生活要素的住房可以作为商品，也可以作为福利。目前上海老年人居住现状有以下三种：退休之前结束购房供款，并拥有自己的住房；入住低租住房(通常有政府补贴)；居住公房(通常由政府向困难老人和家庭提供)。而第一种方式无疑被诸多老年人认为是最幸福的状态。

　　上海市统计局最新资料显示，上海单身老人户比重正在上升。在全市529.91万家庭户中，包含60岁及以上老年人的家庭占全市家庭户总数的31.6%；老人与其子女或亲属一起生活的占68.3%，其中3.4%的老人是与未成年的亲属共同生活；老年夫妇相伴生活的占到18.2%；还有13%的单身老人独立生活。

　　业内人士认为，在进入老年之前，应当有一个比较完善的医疗保障计划，以减少老年生活成本和降低老年风险。应该及早建立退休计划，可以在不降低在职生活水平的前提下，用在职期分摊其退休生活成本。而房产作为进入老年之前较为稳妥的保值、增值项目，无论在长短期都可获得较大安全感，在有收入时完成购房计划，既是投资也可分摊养老成本。

　　房子、金钱、医疗构成了养老的三要素，“倒按揭”使那些前半辈子供房的人，在不影响居住的前提下，用房子来“反哺”晚年生活。

　　“目前中国的社保体系存在巨大缺口，不少人对养老有危机感。”上海老龄科研中心孙鹏镖说，“‘倒按揭’可能只是未来银行柜台前多出的一个理财品种。但对于整个社会而言，在一定程度上它可以缓解社会保障压力。”

　　突围阻碍尚存 上海今年拟推“以房养老”

　　今年两会期间，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明建议推行“以房养老”模式，九三学社中央也上交了“以房养老”提案。

　　“针对‘倒按揭’在中国是否可操作已有过很多讨论，要变为现实，还要越过伦理、技术、法律等等难关。但是，它的出生趋势已经显现。”汉宇地产副总经理范伟国分析。

　　《每日经济新闻》在采访中发现，退休的老年人中，表示接受这种新的养老观念的还在少数。但这种模式受到很多中年人的推崇，他们往往是贷款买房的“超前消费”人群，认为如果实行“倒按揭”，正可以给他们的老年生活提供安全感。另外表示赞成的还有正准备买房的年轻人，“倒按揭”的推广给他们购房又多添了一个理由———为养老作准备。

　　然而，上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表示，“以房养老”在具体操作上有一些尚待突破的难点，运作“倒按揭”，必须考虑房产价值、房地产走势、抵押人健康状况等问题，目前后两种因素系数不好估算；在抵押风险上，“倒按揭”存在实施时间越长、风险越大的问题；目前，国内住宅的设计年限和土地使用年限等也都将影响银行推行“倒按揭”。

　　两年前，重庆曾传出“倒按揭”试点的说法，但由于难度太大无疾而终。2005年底，南京汤山的“温泉留园”，也推出了“以房换养”的倒按揭性质的举措，但至今经营冷淡。

　　“以房养老模式在国外已被证明是一种成熟的融资途径、有效的养老方式，其本质是运用一系列金融技术解决老龄化危机。”范伟国认为，这一模式一旦实施，是对个人家庭资源，特别是房产资源价值的最好利用，能够很大程度地改善家庭生活质量。

　　借鉴国外模式 “倒按揭”待成熟

　　对中国老人来说，养儿防老的观念根深蒂固。但不少专家预测，随着时代的进步，“以房养老”的模式必将逐步推广，“倒按揭”的市场将逐步成熟。

　　据了解，目前国际流行的“倒按揭”模式主要有两种。

　　美国模式

　　“倒按揭”在美国日趋兴盛，通常所说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本，即“住房反向抵押贷款”，“住房反向抵押贷款”在美国已有15年的历史。美国的“倒按揭”一般允许年纪在62岁以上的老年人申请将房产净值转换成现金，具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案种类、房产价值等情况而定，并且获得这笔现金是免税。转换出来的现金可以用一次性现金的方式、信用额度的方式或者按月领取的方式提取。房主在世时，将一直享有房屋的所有权。

　　发放形式：联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款，用户尽可能长时间生活在自己的住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款；联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款；放贷者有保险的倒按揭贷款。

　　发放原则：住房资产高，则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是因为老人预期寿命短，意味着还贷周期也短；夫妻健在住户比单身老人可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高，可贷款数额高。

　　新加坡模式

　　新加坡的“倒按揭”放贷对象是60岁以上的老年人，把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付

养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。“倒按揭推行的难度很大，但只要操作好，应该是一个可以盈利的贷款品种，对社会来说也具有积极的意义。”工商银行上海市分行一位资深人士认为，除了倒按揭外，老人可以有多种方式以房养老。比如面积较大、地段较好的房子，可以出租部分房间，或者将自己的房子出租而另租面积较小的房子居住，甚至可以将好房子卖掉，换房居住。在机制尚未成熟的情况下，老年人可以尝试多种方式改善晚年生活。