收楼新提示：警惕楼层缩骨功

　　新房到手，面积没缩水，墙面没开裂，非临水临电，装修也还算看得下眼。看着这似乎完美无缺的新房，业主也先别急着放心大吉，收楼还有一个很容易被忽视的重要环节——层高是否合规。

　　文/本刊记者 吴昕

　　2004年11月，上海金殿苑发生一桩地产界离奇公案：原本设计为二十四层楼的建筑，神不知、鬼不觉地“变戏法”成了一栋25层的建筑；买楼时开发商言之凿凿的“层高2.80米”，交房时实测只有2.70米，而23个0.10米，就是2.30米，然后再把商业用房的高度往下降一些，就增加出一层楼。开发商偷食还会檫嘴，为了掩盖多出的一层，楼盘设置了两个二层楼，2楼和2E楼。一百三十四户业主人住后发现了这个秘密，他们委托业主委员会，向法院提起了诉讼。缩水楼的事件在买房时已经屡见不鲜，楼层练就一身“缩骨功”更是令人骇闻。看来购买新房的业主们，还是得警惕层高的灰色地带。如何判断层高是否按标准行事，也得对层高的知识多加了解。

　　佛山市民朱翰庚(化名)2005年12月接到开发商通知收楼的消息，朱翰庚带着愉悦和谨慎对新房进行了一一检查。上跃式的室内设计将室内一块约7平方米面积的地面抬高了六十多厘米以作为休息厅，用阶梯将一个传统的室内地平面划分成高低不同的两个空间营造出错落的视觉效果，休息厅与

客厅产生落差之后显得更加开阔、大气，从而更加贴近复式的豪华感。这种别致的室内空间设计，满足了都市里小有成就的置业者潜意识里想用跃式来满足复式的心理，这也正是朱翰庚选择购买该房的重要因素。但是正是这错落的空间让朱翰庚收楼时发现了购房中的灰色地带。

　　收楼时的常规方式不外乎便是检查面积是否缩水、墙体的是否有裂缝、墙面油漆粉刷是否平坦匀称、下水道是否畅顺、地面是否平坦、门窗开关是否正常，再者便是楼盘是否使用临水临电，这些细节朱翰庚都仔细检查了，房屋质量大体上令人满意，室内也并无瑕疵可挑。但是，室内的上跃式休息厅却令朱翰庚觉得有种说不出来的别扭。

　　上跃式的空间是吸引朱翰庚购买该房子的重要原因，他当时考虑到这个休息间可以给太太作为练习瑜伽之用，或者将其作为小书房，以区别客厅的喧闹。但是，房子到手后，由于地面抬升了六十多厘米，整个上跃式的空间显得压迫感特别严重，并且似乎

天花板比预计的要来得低。

　　就在接到收楼通知时，朱翰庚同时也接到交楼面积比合同面积大了1.3平方米的消息，这多出来的面积是在合同规定的总面积的3%之内，也便是说朱翰庚需补交多出来面积的差价。原本朱翰庚觉得补交多出来的面积是天经地义的事情，因为法律便规定合同无约定的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。”但是，休息厅的层高明显不足2.80米，那这块面积是否应该计算进入建筑面积内呢？假若不计算进入，那开发商的交楼面积便不超过合同签订面积，甚至是面积不足，他正是抱着这种心理，决定将层高量一量。

　　朱翰庚决定自己动手测量休息厅的层高。找来软尺，搬来人字梯，朱翰庚反复测量得出结果：2.10米！在新版的《商品房买卖合同》中指出：“计算建筑面积的房屋结构，层高应在2.20米以上(含2.20米)”，换句话说，层高不到2.20米的空间不计入建筑面积。朱翰庚心里一喜，这下可逮住了开发商的“把柄”，不但不用缴纳多出来的1.3平方米的差额，而且还应从开发商那里拿回不足面积的赔偿。

　　但事情并没有朱翰庚想像的顺利。当他将测量结果告诉楼盘管理处的人员时，对方的答复是开发商并没有违约，朱翰庚测量的是净高而非层高。

　　这下可把朱翰庚搞糊涂了，层高和净高到底有何区别？楼盘的工作人员解释层高时指出，下层地板面到上层楼板下表面之间的距离应该是净高，在计算层高时应该把净高再加上楼板的厚度。

　　但是，对于附送精装修的房子来说，楼板的厚度业主根本无法自己计算，这也是层高缩水和面积缩水所处的境遇相同之处，因为楼板已经装修完毕，厚度的多少只有专业的机构才能测量出来。一些开发商只是减少楼板的厚度，缺在装修后令收楼的业主觉察不出净高出现变化，因而购房者自己测量的层高未必准确，且开发商也不会认同这种不具备“权威性”的测量结果。购房者更应该警惕楼层问题的原因还在于，楼层缩水不像面积缩水那样有法律明文规定，“面积确认以及面积差异处理”条款中对面积缩水的确认和赔偿等事宜都有相应的明确规定，但层高缩水问题购房合同中并没有相应的鉴定及补偿条款。

　　朱翰庚最终也并没有就层高问题与开发商较真，因为他自己对层高的测定也保持着模糊的认识，并且只是局部面积的层高较低。但是就如许多房产律师所言，在房产交易市场上购房者相对房地产开发商来说始终处于弱势，在楼层落成后才发现层高出现问题也无法强制要求开发商将层高恢复到购房合同中约定的数字，就算是开发商给予一定的赔偿，金额也很难和开发商讨价还价。作为购房者要保护好自己的合法权益，拿到足额的层高，只能在买房前和开发商协商好层高、净高和楼板的具体数字，并且就层高缩水后的补偿问题作出专门的约定。开发商的“猫腻”有时候便隐藏在难以觉察的灰色地带，避免遭受“缩骨功”只能未雨绸缪。

　　小贴士：

　　层高“缩骨功”的危害

　　层高缩水的危害不仅仅表现在购房者买楼后觉得受骗，花了大价钱买到的却是缩水之后的产品，遭受经济损失。更重要的是，层高缩水的危害还表现在对身体健康方面：首先是心理上的，在层高不足或是楼板过低的房间里面会让人产生压抑感，居住在这样的环境中容易使人长时间处于一种受压迫的状态，从而影响精神状态；其次，人居环境专家、浙大建筑工程学院王紫雯教授曾指出，从卫生角度考虑，建筑物层高必须达到3米以上。因为污染的空气是随着热空气上升的，污染空气一般集中停滞在大约2／3层高的上部空间。如果层高在3米以上，室内2米高的空间内空气是干净的，污染空气就不易触及人体，也就避免了对健康造成危害。但是《住宅设计规法》中有条文规定层高不宜高于2.80米，但层高若只有2.20-2.40米左右，室内干净空气便低于2米，会影响通风效果和室内污浊空气的排放，长时间居住有害人体健康，因而层高在2.6米-2.80米之间，净高在2.50米-2.70米之间是一个比较理想的范围。第三，若层高缩水是由于室内净高不变而楼板变薄，这种情况不易觉察，并且上下楼层的隔音效果较差，影响正常的起居，这点也是层高缩水中最常见种类。