异地置业虽有钱途 仍需甄别风险成本

　　上海证券报 斐翔

　　作为今年上海楼市第一展的"上海之春"房产展示交易会在申城引起了不小的轰动，耐人寻味的是，除了上海本地的楼盘之外，来自全国各地近百家发展商的约150个项目也纷纷参展------嘉兴、海门、苏州的异地投资项目以低首付、高回报吸引了不少买家，而海口、三亚的海景房既适合异地度假，也适合自住需求。引起了不少人的兴趣。

　　异地置业机会多多

　　近年来，上海市民对于异地置业的品种，从旅游、观景、度假、养老等功能的异地风景住宅开始向异地商铺延伸。有关数据显示，长三角地区最受异地置业者的青睐，在区域选择中占23%，集中在江苏、浙江及安徽的几个周边二线城市的一些知名商铺。除了投资商铺之外，异地房产置换也成为一种崭新的理财方法。此次"上海之春"房展会中，异地物业占了两成以上，价格为2000-4500元/平方米不等，有的楼盘甚至低至1000多元，如三亚一家度假酒店打出"20万元成业主"的广告牌，当地另一家酒店公寓开出总价30万元，也吸引了不少人。

　　在展会上，老李夫妇就对一套三亚的海景房十分感兴趣。李先生表示，自己在上海市中心有一套房子，虽然面积不大，但由于地段好，现在的市场价已经超过百万元，由于子女都已经成家，因此考虑将上海的房子卖了，买一套海南的房子养老。王先生则是和一帮朋友们一起看中了海口的一套房子。王先生表示，他们准备多人合买，分享租金，每年还可以享受20多天的免费度假。

　　在商铺方面，外地商铺的价格也比上海有着很大的价差优势，一些商铺甚至许诺"六年返租"。与此同时，一些专业性商铺也打出了"专业的租赁队伍"的口号，以吸引投资者的眼球。

　　要仔细甄别投资风险

　　虽然异地置业的机会多多，在此机会的背后却蕴藏着不小的风险，对于不同的置业类型来说，其所包含的风险也各不相同，对于普通的异地住宅而言，该地区房地产市场抗风险能力、抗跌性如何应是购房者最大的关注点，由于房地产市场今年发展前景仍不明朗，楼盘素质一般的物业可能会蕴藏着较大的风险。

　　对于异地商铺来说，风险不仅仅是宏观方面的，更来自于商铺本身，与上海本地的商铺相比，外地的商铺不仅价格便宜，不少开发商还作出了"×年返租，年收益率达到×%固定回报"的承诺，加上都有银行作担保，着实让人怦然心动。但一位业内人士算了一笔账，揭开了这种投资背后的风险:一套总价为250万元的商铺，首付125万元，贷款125万元，年限10年，保证回租3年，回报率为8.20%。3年的租金收入约为60万元，而支付贷款的利息是52万元左右，3年净收入约为8万元。按照前3年每年8.20%的收益计算，比现行银行贷款利率只高出1个百分点。由于央行很可能再度提高贷款利率，届时购房者的收益必定会有所下降。从目前送租金的情况来看，可分为两种，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付，现实中以后者居多。如果不是一次性支付的话，要充分考虑到开发商的履约能力以及是否有强有力的担保。事实上，售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎对待之。

　　成本因素不能忽略

　　风险与机遇并存，如果仅仅通过防范措施来避免风险是远远不够的，要想从异地置业中获得收益，关键还要控制异地置业的成本。在投资异地房产时，人们首先看中的就是价格便宜，如三亚的一套60平方米的全

装修一房一厅海景房，36万元就可拿下，平时不住时还可以出租。不少投资者肯定是抱着自住出租两相宜的心态进行投资的，但你是否考虑过，你还必须支付物业管理费以及委托出租时所必须支出的费用吗?从此次房展情况来看，一些总价比较低的楼盘基本上都是酒店式公寓，其物业管理费较一般住宅贵得多，投资客必须关注其所带来的持续费用。

　　有关专家建议，在异地置业时，除了考虑购房的成本之外，还应该考虑交通成本、人力成本、交际成本等等，特别是可能产生的纠纷，对当地的政府、法院、律师、诉讼等政策层面要有所了解，可能产生的诉讼成本也要计算在内。只有未雨绸缪，才能更准确地估算出投资收益率。

　　文章纯属个人观点，仅供参考，文责自负。读者据此入市，风险自担

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证券没有利害关系