为移民先买房 受套美国房产泡沫

　　本报记者畅远发自深圳

　　美国房产正在经历来自加息的阵阵寒意，越来越高的住房抵押贷款利率让投资者“边喝咖啡边享受楼价飙升”的好日子成为过去，而对于力图移民美国的中国人来说，购置房产与申请绿卡的联系已经越来越小。

　　谈起投资美国房产这个话题，深圳的唐先生先是一阵苦笑，建议记者不要用“投资”这个词语。当初，购置美国房屋不过是为申请投资移民提供一个资产证明，由于恰逢美国房价处于周期性高位，而美国房贷利率不断攀升，这让唐先生的还款压力越来越大。

　　2003年6月，唐先生决定向美国申请投资移民。当时，由于美国住房抵押贷款利率较低，

房地产市场延续着从2000年以来持续上涨的行情，排队买房的场景随处可见。唐先生认为，为了方便今后的移民生活，不妨提前购置一处房产，既可提供资产证明，又可省却租房找房的麻烦，或许还能在美国火爆的楼市行情里获利。

　　于是，唐先生委托了一家房产代理商，于2004年在克里夫兰选购了一栋小别墅，办理了30年期的按揭贷款。

　　不料，在美联储连续多次加息的影响下，美国房屋抵押贷款利率不断攀升，30年期抵押贷款平均利率在 2005 年11 月达到6.31%，创下2004年7月以来的最高纪录。这让唐先生每月的利息开支陡然增加。

　　最初，唐先生认为利率上调只是一个短期行为，很快就会回落，但发现美联储紧缩信贷政策以防止房地产泡沫的决心很大，甚至格林斯潘也亲自出面，称美国已经出现地产泡沫。

　　这时，唐先生感到，还款压力已经增大。他开始考虑将房屋委托给房产中介公司转让出售，但截至今年3月份,唐先生的房屋价格相比2004年的购

房价,仅仅上涨了很小的一个幅度。唐先生计算，如果出售房屋，赚得的差价根本不能挽回前期的购房开支、利息支出和税收支出，有些得不偿失。

　　“我现在只能坐等房价继续上涨，或者继续承受越来越重的利息负担。”唐先生说。

　　与唐先生遭遇相同烦恼的不仅有部分中国投资者，更有许多美国当地居民。据了解，已经有不少美国居民因无力偿还贷款而申请破产。

　　唐先生告诉记者，除非有特别需要，现在不是投资美国房产的最好时机。但美国房产市场的一些特殊政策以及运作特征，依然值得国内投资者关注，以便为将来出现的投资机会做好准备。

　　实际上，在2000至2004年这段时期，美国的低利率造就了房产市场价格的飞涨，不少投资者从中获益不菲。这主要得益于美国房地产市场便利的交易规则和税收等方面的优惠政策。

　　美国西雅图不动产投资家徐亚光博士介绍，在美国，个人住房者、土地

开发商、建筑商、不动产投资公司，包括房地产信托投资公司、商业银行、贷款公司，构成了与房地产有关的金融市场。

　　目前，对于美国房地产泡沫的担心，正在给房产投资者带来越来越难把握的操作策略。美国运通银行驻伦敦首席经济学家John P.Calverley 表示，“投资者不知道美国地产市场的泡沫会膨胀到多大，因为现在的房价已离以前的基数太远了。”

　　唐先生认为，根据自己的教训，希望国内投资者在可能的房价下跌之前早作准备。可以考虑卖了现有的房子再去租个相对便宜的地方，等房价下调到一定程度后再买回来。但是这样做也可能会因错误把握节奏而血本无归。而且，由于买卖房屋的交易费用成本比高，这会令买卖双方在买入和卖出过程中产生极强的对差价的“趋利性”，导致房价不容易产生大幅调整。

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　　为了刺激房地产市场的发展，美国政府运用减免税的优惠政策，引导海内外投资者向房地产投资，购买者可以获得如下三方面的税收优惠：

　　(1)免税。根据美国税法规定，不购买住宅者因租赁住宅需支付租金，但租金不可以从应税收入中扣除，即租房不给予税收优惠。购买住宅者因居住在自己的住宅中而无须支付租金，节省的这笔租金实际上是一种收入，但住宅购买者却可以不把它作为应税收入。这项税收政策实际上是鼓励人们买房而不是租房。

　　(2)减税。住宅购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入，也即减少纳税额。根据美国税法的规定，这种税收优惠仅限于居民购买的第一栋住宅和第二栋住宅，而且这两栋住宅为自己所使用，不能出租给他人。同时扣减的贷款利息最高额为110万美元贷款的利息额。

　　(3)延税。住宅购买者如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将出售旧住宅的所得，不计入当年度的应税收入总额中，享受此税收优惠的住宅购买者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新住宅作为自己的自用住宅，而且购买的新住宅的价格必须不低于旧住宅的销售价格。