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房贷双周供真能为你减负吗


http://finance.sina.com.cn 2006年03月10日 18:12 新浪财经

  文/唐颂

  “50万元贷款30年按揭,由月供变成“双周供”就不仅节省9万多元,还款期还缩短了5年多。” 这是今年3月1日深圳发展银行在全国范围内推出新型按揭贷款业务 “双周供”时对外的宣传语。

  乍一听,深发行确实是为身负重压“为银行打工”的工薪阶层谋了一大福利。据说,该业务推出当天,深发行咨询专线就被打爆了,许多房贷用户已开始动心并准备来这家银行更换贷款方式了。不过,这两日笔者仔细一琢磨才发现,“双周供”并非“天上掉下来的馅饼”,“减负”能力一点也不神奇。

  经过一番测算,笔者以为,对于绝大部分贷款用户而言,使用“双周供”并不能真的减少负担,对于部分贷款用户负担甚至增加了。

  双周供“省钱”毫不奇怪

  按深发行的宣传资料,双周供省下那一大笔钱一点也不稀奇,因为采用这种方式最终的还款时间为25年零1个月,时间短了利息可不就少了相应数额。那么,深发行所宣称的另一好处“不增加每月还款压力”是不是存在呢?经过计算,笔者发现,

  双周供看起来每次支付的金额只是过去每月的一半,但折算下来,其实每个月比过去要多付不少费用,原因非常简单:1个月并不等于4周。

  “双周供”与月供款对照表(以50万元贷款、利息: 5.51%为例)

  比较项目 月供(元) 双周供(元) 节省利息(元)节省比例 节省时间

    5年     9553     4730        5606       7.66%     5个月

    10年    5429     2710        14521      9.59%    12个月

    15年    4088     2040        25962      11.01%   20个月

    20年    3442     1721        42913      13.16%   31个月

    25年    3073     1535        63698      15.09%   43个月

    30年    2842     1421        92303      17.64%   59个月

  比如,小李50万元30年按揭的房贷,若按房贷优惠利率5.51%计算,按照该行提供的“双周供”与月供款对照表,采用传统的月供方式,每月应还2842元,则30年共还款1023120元。

  而采用“双周供”还款方式,每两周支付1421元,相当于传统还款方式月供的一半,但只需25年零1个月(即301个月,655个双周),期间共还款930755 元。两相比较,“双周供”还款方式共节省利息92300多元。于是,消费者马上会有这样的印象:每月还款数似乎没什么变化,但少还了59个月,几乎5年,总利息省了9万多元,节省比例高达17.64%。

  而事实并非如此,换一个思路立刻会有不同结果。贷50万元采用“双周供”,共还款930755元,还款时间为25年零1个月。现在,同样贷50万元,我们直接选择25年的传统月供还款方式,看看会有什么结果:月供为3073元,25年共还款数额为3073×25×12 = 921900元

  现在将25年月供还款方式与30年“双周供”的还款方式进行比较(见下表):

  30年双周供与25年传统月供比照表(以50万元贷款、利息: 5.51%为例)

  还款方式     双周供      传统月供      比较

  还款时间   25年零一个月    25年     整少一个月

  还款金额     930755       921900    少付8855元

  这样一比较, “双周供”在实际操作上不但不似银行宣传的省钱、省时,对信贷用户的压力反而更大更久了。可深发行这一新业务为何还能如此吸引消费者呢?

  首先,银行在时间上偷换了概念。有人会质疑,为何我们要用25年的传统月供与30年的“双周供”比较,总觉得年限不一样不具有可比性。其实,这恰恰是问题的症结所在。还款时间明明是25年1个月,银行却将其偷换概念,称之为“30年期双周供”,并与30年期传统月供方式进行比较,而年限不同的两种贷款方式进行比较,其结果当然就是“少付利息,少花时间”了。

  不增加月还款压力不实

  其次,“不增加每月的支付压力”也存在误导成分。回到银行所举例子:50万元按揭30年的房贷,采用传统月供方式,每月应还2842元,而“双周供”每两周供为1421元,恰好为一半。我们计算一下看看“双周供”是不是真的不增加每月的支付压力。其它数据不变,将传统月供还款方式改为双周供,则每月还款额为:(1421 / 14 ×365) /12 = 3087.3元

  比传统月供2843元每月要多付245.3元,可见不增加每月的支付压力的说法不实,新业务导致每月负担增加很多,其问题主要出在每月多出的那两三天上。月供增加了,还款时间自然也就相对减少。

  另外,银行所称“贷款客户通过‘双周供’方式可加快贷款还款频率,使得本金递减的速度加快,从而大大节省客户的利息支出”的说法也存在一定问题。将本应月底付的钱拿出一部分提前到月中付,可节省利息数额极其有限,50万贷款30年计算下来也只能省下几百元利息而已,较银行提供的数字实在是差之千里。至于“加快还款频率就可使本金递减的速度加快”一说更是无稽之谈,借100元钱每月还一次10元和还两次5元,本金递减是一样的。

  按揭“双周供”目前在国外比较普遍,但并一定适合中国的消费者,也不一定就比原有的传统按揭方式更有优势。笔者认为,银行应根据国内消费者的实际情况,在还款时间和金额弹性上多多做些研究,或能找出银行与客户双赢的服务方式。


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