岁末年初观上海楼市：访著名房地产专家蔡为民

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　　文/本刊记者 蔡莎莎

　　蔡为民：中国著名房地产研究专家，担纲《上海楼市•境外人士专刊》发行人暨 总主笔、上海“第一财经”频道“第一地产”特约评论员、台湾房地产政策研究学会秘书长、卫明不动产营销智库负责人等职。

　　近来的上海楼市，正如这个季节一般，凉意逼人。开发商在等，等楼市转暖；购房者在等，等价格跌到最低。其实无论对于购房者来说，拨开迷雾比走出低谷或者紧盯价格更为重要。

　　潮落潮起：楼价走势心中有数

　　1个理论——跌幅在3成

　　上海的房价一跌再跌，从量上来说，究竟最多会跌多少？关于这个问题，蔡为民曾写过1篇文章《跌深有支撑》，他认为最大跌幅应在3成左右，原因主要有以下几点。

　　国内外经验 如在我国香港、台湾最多跌过7成，当时上述两地的房价下跌都与经济的衰退不无关系，经济衰退加上政策打压，导致房价跌了7成。但上海的情况不同，经济非常活跃，原因只在于政策干预，所以就是7成的一半左右，即30%左右。

　　银行经营安全 通常银行贷款政策规定了7成的上限，当房价跌破7成时，意味着会危及银行的经营安全，此时政府就会有意识地进行主动干预，对金融业予以保护而不会让楼市崩盘。

　　关于合理房价，是这样界定的：按正常比例来计算，房价应当是家庭年收入的5～6倍，上海就算跌3成也还在10倍上下，对于上海这样一个经济快速发展的城市来说，这样一个倍数还是能够被容忍的。所以并不是说有很严密的数据去支持为何跌3成，而是考虑到国际因素、金融业经营等问题，进行综合判断的结果。

　　1个判断——房价将进底部盘整阶段

　　目前的上海楼市将进入底部盘整阶段，这是从数据上作出的判断。从2005年6月开始，房价的下跌速度较快，几乎是呈直线型；到11、12月时已呈现出一个较为正常的状态，降速已明显放缓。跌到一定程度后，需求再次释放，从数据上反映出需求的量在增加，成交状况在好转，但好转的数量又不足以扭转整个市场的不景气，却足以撑住市场的继续下滑，起到了撑盘的效果。所以在2005年末2006年第1季度价格的触底会形成，至少触底的动作、结构已完成。

　　价格虽触底但不会反弹。随着近几年上海经济的快速发展，大量国内外游资或者说热钱涌入上海楼市赚取房价升值的利益，而另一方面存在

人民币升值的预期，企图既赚房差又赚汇差；从宏观调控的角度讲，政府需要对过热的经济进行控管，市场要求稳，而有效的方法之一就是让房价下降，继而再去调整

汇率，此时如果房价出现反弹，政策自然会加强调控力度的作用有所减弱，所以触底之后不会立刻反弹，而会在底部盘整一段时间。

　　1个预言——盘整后锯齿振荡走高

　　底部盘整后房价究竟往何处去，这要结合一系列政策予以考虑。2003年6月央行“121文件”出台，标志着进入房地产市场进入“政策警示年”；2004年陆续又出台了很多政策，如8.31大限、房贷加息等，进入房地产市场的“政策干预年”；2005年在警示、干预未起到预期效果后，政府加大了政策力度，如“5.11文件”的出台，房地产市场进入“政策打压年”；2006年开始进入房地产税费改革元年，关于物业税、增值税、

个人所得税等问题从2006年开始要逐步解决。这一系列干预政策的出台，说明购房的成本正不断增加，但与此同时，上海楼市的需求依旧旺盛。在商品市场上有一个有趣的规律，即对价位的敏感度会随着时间的流逝逐渐模糊。同理，购房者对价位也很容易麻痹。例如“5.11文件”刚出台时被购房者视作利空，但这种消极影响不会持续太久就会为购房者所习惯，而政策的干预者为达到目的就会再继续出台一系列的税费政策，在这种情况下房价会逐步走高。所以在2006年第1、2季度触底的结构性盘整完成后，第3、4季度直到2008年前会处在一种振荡走高状态，反映在趋势图上是一条锯齿振荡走高的曲线图；而2008年后锯齿的幅度会拉近、缩短，振幅减小，而向上走的态势会更加清晰。

　　理性知性：买房置业畅行无阻

　　1条辩证法——房价下跌是把双刃剑

　　原来的房地产市场可以说是卖方市场，有一句话说得很形象：没有卖不掉的房子，只有排队买不到的房子。这种情况从2005年中上海房价下跌开始扭转了。房价下跌，对于购房者来说一定是利好吗？不一定，房地产跌价是一把双刃剑，利弊共存。

　　对于购房者来说，如果在2004年下半年或2005年初购房，相当于高位被套，想要解套相当困难。在1993年、1994年的时候也发生过房地产景气指数的下滑，在楼市上有大量高位被套的房子，但是房源的相对紧缺又为其进入租务市场打开了缺口，出租回报率一度曾达到8%～12%。但目前来讲，现在市场上的楼盘总量已是很大，出租回报率能达到3%已属可观。则对于正在观望的准购房者来说，目前的备选余地就很大了，但也同样存在由于观望而付出的机会成本。所以单纯地说房价下跌对谁更有利、对谁更不利是没有意义的，只能看房价下跌时已然做出了何种动作。

　　1项实用技术——三地加三管

　　在投资市场上有句话叫“买涨不买跌”，因为投资人的预期往往与市场变动的方向是一致的。涨，则预期还会涨；跌，则认为还要跌。买房亦是如此，购房者永远会认为此时的房价不是最低点，最便宜的房子还在后面，其实结果反而是后悔。准购房者不要奢望在景气指数最低点进入市场，相对的低点就可以了，因为你永远不可能把握最低点在哪里。只要进入价格的底部盘整阶段，就可以选择一些具备低替代性、高附加值特征的楼盘出手。何谓“替代性低、附加值高”？蔡为民曾经提出一个著名的“三地加三管”判断标准——“三地”是指地段(附近的商业气息及生活配套)、地铁(交通系统)、地标(房子本身的标识性以及该户在该栋楼中的位置的显着性)；“三管”是指物管(物业管理)、建管(建筑管理以及开发商信誉和售后服务)、家管(邻里构成及其素质)。只要满足了这6条标准，就是物有所值的好房子，而不要单纯地比较价格一项。