旧房贷下月执行新利率 三种情况下不宜提前还贷

　　今年3月17日前贷款者月供将增加 专家提醒三种情况下不宜提前还贷

　　【据新华社北京12月26日电】从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。

　　如果提前还贷是否合算？如果提前还贷，是缩短期限还是减少月供？记者就此类问题 采访了一些专业人士。

　　利率微涨月供略增

　　按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6.12%，下限利率为5.508%。对于购买第一套住房的资信良好用户，5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508%的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至

别墅的贷款人，按照6.12%的基准利率执行，同时将首付比例提高到30%至40%。

　　业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际支付影响不大。据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是5.508%的下限利率。按这个标准，今年3月17日以后的购房人，已执行了5年期以上个人住房贷款5.508%的利率下限，而在3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，就要按照新的利率还贷。

　　以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508%计算，明年起月供将达到3441.7元，比调整前执行的5.31%利率增加55.7元。按基准利率6.12%计算，月供将增加230.86元。

　　提前还贷有讲究

　　实行新利率后，月供增加，不少市民可能会考虑提前还贷。

理财专家表示，提前还贷也要讲究技巧。以30万元15年商业贷款计算。假设2005年11月提前还贷5万元，如果选择缩短还款期限，那么提前还贷5万元，可以缩短3年零2个月还款时间，节省利息37202元左右。如果选择减少月供，那么每月还款额将减少480元，节省利息17797元。两种还款方式不同，所节省的利息相差19405元。专家建议，提前还贷的市民，如果房贷月供压力不大，可选择“缩短还款期限，月供基本不变”，这样可以节省一大笔利息；如果觉得月供压力较大，可以选择“还款期不变，减少月供”。

　　此外，专家还表示，有三种情况不宜提前还款。

　　首先是刚刚贷款一到两年的人不适合提前还贷，因为利率是周期性的，可能有升有降，如果贷款期限在10年以上，你就很有可能经历加息周期和降息周期，平均起来你的利率负担不重。

　　如果有多种渠道投资，而其他投资渠道的收益大于银行存款的利率，也没有必要提前还贷。

　　此外，以等额本息法还款，且贷款快要到期的市民，因为开始还的大多是利息，后面还的是本金，若眼下已经偿还到8年以上，即相当于在还低息甚至无息贷款，提前还贷不省利息。(令伟家)