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房地产开发商的售楼书是多么“惜墨如金”呀！对住房面积的表述尤其如此。以前，只告诉你“建筑面积”，现在好了一点，多了“套内面积”一栏。但买房者还是很难明白：一套建筑面积90平方米、套内面积70平方米的房子，那减除的20平方米公用面积究竟分到哪里去了？
本来，建设部1995年颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
(试行)就规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。但这个规定显然不能“与时俱进”，现在看来还有许多值得商榷之处。
上述规定指明：公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。但其中一些内容仍有待厘清：地下室里的停车位、地面停车位及学校、幼儿园，算不算在公用面积之内？
这个问题很重要。修改中的物权法草案规定，车库的归属有约定的按照约定，没有约定或约定不明确的，属于业主共有。这个规定虽好，但难以执行。如果这些停车位算公用面积，有人使用了这些停车位而有些人没有使用，这种利益怎么平衡？物业管理公司是否要给那些没有使用的业主支付部分收益？怎么分配？这种纠纷处理起来很难。最近某知名房地产商开发的一处高档住宅区中，就单独缴纳了停车场的地价，从而拥有了停车场的所有权。这样，业主交纳的停车费就包含了两部分：停车位使用费、停车管理费。产权明晰了，以上的纠纷也就不存在了。这是一件好事。如果将来有更多的开发商这样做，是否需要在售楼书以及房地产证上说明？
引起分歧的还有学校、幼儿园。现在有的楼盘是把它们算在公用面积里的，而有的楼盘没有算。它们也同样引起纠纷。比如A业主的孩子已经上了大学，B业主的孩子还在读幼儿园，那么，把幼儿园、学校算在公用面积内，对A业主就是不公平的。仔细想想这些问题，就觉得公用面积这个东西，可以被房地产商曲解、被购房者误解的空间很大。
因各个房地产项目情况不一样，为了杜绝这类纠纷，笔者认为，售楼书和房地产证应增加“公用面积”一栏，要求写明公用面积究竟包括了哪些内容，不能再让买房者稀里糊涂了。
作者:傅盛宁
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