以房生租一选地段二靠包装 投资回报率有保证

　　□记者殷鹏北京报道

　　近年来股市低迷、国库券、基金市场收益不好确定，对于投资者来说也没什么更好的投资方式可供选择，而房地产市场价格却是芝麻开花节节高，再加之2008年奥运会举行，更增加了北京中产阶层以房生租的信心，不断将“流钱”抛向房地产市场。然而下定决心以房生租之后，选择在哪儿投资，采取何种方式能提高投资收益率，又成了大家最关心的问题。 中原地产专业研究人士认为应该遵循两大原则。

　　三类地段有价值

　　房地产投资收益的主要来源是靠出租房屋收取租金来获益。而房屋在不同区域、不同地段其租价相差甚远。因此，对于投资小

户型的消费者来说，其房屋位置的选择就显得尤为重要。在目前北京房地产租赁市场上，较为活跃的地段有中关村商圈、亚奥商圈、金融街商圈、CBD商圈等；地铁沿线如一号线、2号线；各大高等学校周边。这些地段租金高且稳，投资回报率有保证。

　　首先，京城几大商圈内商务办公氛围浓厚，聚集众多的上班一族，大部分人会选择在工作地周边租用房屋住，相应租赁客源稳定且租金承受能力强。

　　其次，地铁沿线房屋租赁市场一直非常活跃，其主要原因就是交通便利，缩短了居住地与工作地的通勤时间。地铁沿线房屋租赁价格呈现出稳中有涨的趋势，如万寿路地铁附近的一居室约在1000—1200元/月之间，二居室价格约在1500—1800元/月之间，三居室价格约在2000—2500元/月之间。

　　第三，高校附近的二手房租赁市场一直表现良好，许多学生为了得到更多的自由支配时间和改善居住质量而到校外租住房屋。另外，毕业生有很强的地域情结，有了工作也愿意选择在学校附近租用房屋。目前北京学院路附近的一居室价格在1200—1500元/月之间，二居室价格在1600—2000元/月之间，三居室价格在2200—2600元之间。

　　

装修投其所好

　　室内配套设施与租赁群体的成功对位是提高租金的一个重要因素。建议房主在出租房屋时对其房屋的租赁人群作准确定位，然后采取有针对性措施对房屋进行装饰，以起到画龙点睛的作用，相应的租金也会提高一部分。

　　如CBD区域商业氛围相当浓厚且区域生活配套设施齐全，该地区租赁群体主要是中外企业的年轻白领，他们大多数追求潮流、相对较时尚些。因此，对于这部分租赁人群来说，提高租金的一个重要推动力就是对其室内装修采取有针对性措施。

　　首先，生活必备用品要全，如空调、微波炉、洗衣机、电视机等生活配套设施；其次，在装修设计中不妨大胆加入一些鲜明的色彩，并配以各种小饰品，使整个装修风格以时尚为主。这样房屋租赁价格至少上涨50－100元/月。目前该地区已购公房出租一居室1300—1600元/月，二居室1700—2200元/月，三居室2200—2700元/月。

　　举例说明

　　刘先生以45万元在CBD附近购买一套房屋，建筑面积50平方米，物业费2元/平米·月，供暖费19元/平米，该套房屋出租的租金为2800元/月。刘先生购房需交纳

契税6750元，印花税225元。

　　方案一:刘先生首付14万，月供2534.27元则年投资回报率=(月租金×12－物业费－供暖费)/(首付款＋契税＋印花税＋按揭款)=(2800×12－1200－950)/(140000＋6750＋225＋456168.6)=5.2%

    方案二:刘先生首付18万元，月供2207.27元则年投资回报率=(月租金×12－物业费－供暖费)/(首付款＋契税＋印花税＋按揭款)=(2800×12－1200－950)/(180000＋6750＋225＋397308.6)=5.4%