避利率风险作用被放大 固定利率房贷不一定省钱

　　前不久，央行批准三家银行涉足个人固定利率房贷。一时间，这一新的房贷产品引起购房者的极大兴趣。犹如平时吃惯稀饭，一下改吃包子后，能瞬间激发味觉兴奋一样，尚在襁褓中的固定利率房贷，气势盖过时下实行的浮动利率房贷。

　　在预期的加息周期内，固定利率房贷可规避利率上升风险的特点被放大，诸多制约因素却在新型房贷即将推出前的兴奋中被忽视。

　　“谁说房贷实行了固定利率就能省钱？”杭州银行业的一些专家对于购房者一知半解的乐观情绪提出了疑问。

　　两年个人房贷两次利率上调

　　现行房贷利率随着央行加息和降息而浮动。过去两年里，央行分别于2004年10月29日和2005年3月17日，两次上调个人住房按揭贷款利率。第一次加息中，5年以上住房贷款优惠利率由5.04%上调至5.31%；第二次央行对房贷实行下限管理，调整后基准利率的0.9倍，比原先优惠利率5.31%高出近0.20个百分点。房贷老客户，从明年开始，将执行新的基准利率6.12%，信誉好的贷款者，在购房时方可享受5.508%的优惠利率。

　　虽然是几十个基点的上调，但对长期贷款的每月还款额，影响颇大。以100万元30年期的等额本息贷款为例，前后两年每个月要多付290多元。粗略计算，30年的全部利息竟要多付10万余元。房贷浮动利率因此显然很不划算。固定利率还未推出，就迅速被老百姓认可。

　　固定利率房贷有期权风险

　　“这是一种误解。”一位银行金融顾问说，“固定利率房贷如同期权产品，和浮动利率的房贷一样，有着利率风险，它只是房贷产品的一种形式，适应的人群需要实际分析”

　　杭州的一些

理财师较一致地认为，房贷固定利率定价区间，现在通行说法是6%至7%之间，这一利率水平显然高于现行浮动利率。如果现在正处于一个加息周期，选择固定利率房贷，类似于做了买涨的期权。但是，未来5年内，如果利率水平不变或变动幅度很小，选择房贷固定利率还款，购房者显然会吃亏；如果真要省钱，那需要在未来5年内，每年实际利率的平均利率要大于6%至7%。

　　“这就像炒

股票，选择固定利率取决于对未来利率走势的判断。”这位金融顾问说，“但很少有老百姓真正精通于金融形势的判断。”

　　此外，选择了固定利率还款的购房者一旦要

提前还贷，需要支付高额的违约金。据介绍，由于银行推行固定利率房贷，自身也有风险，在购房者提前还款时，其面临的利率风险就越大，因此，根据国外的惯例，固定利率房贷的违约金将会很高。

　　对于固定利率房贷的适合人群，银行的理财师表示，收入稳定，且月收入较高的固定职业人群，可以考虑这一房贷形式。这样比较有利于这些高收入人群规划理财，对大额支出有所计划；另一类则是希望通过固定利率，来锁定风险的人群。这类人买房不是目的，而是用来抵融资的一种手段。

　　(记者朱聚强 杭州日报)