房贷用固定利率是否划算

　　记者高改芳上海报道

　　目前，央行已明确允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。据了解，工行上海分行、光大银行都在积极筹备开展固定利率房贷业务。一旦银行推出固定利率机制，对于选择短期房贷的人来说，是选择固定利率还是浮动利率呢？

　　专家指出，固定利率仅是作为浮动利率的补充，仅满足部分群体的需求，不会成为主流。即使预期银行利率下调，所执行的固定利率，也肯定会比现行利率高；固定利率比较适用于短期或者阶段性短期，不会出现长期固定利率。

　　对购房者来说，如果贷款利率上调是可以预期的，那么固定利率房贷是个实惠。可是一旦利率下调，在房贷利率固定情况下，也存在购房者为房贷多交钱的情况。

　　理财专家建议，购房者应当根据对未来经济的趋势进行综合判断——如果预期通货膨胀趋势明显，建议采用固定利率；如果预期通货膨胀的可能性小，货币价值坚挺，那么建议采用浮动利率。

　　举例来讲，贷款30万元，贷款期限为5年，分别以两种贷款方式计算还款金额(均以等额本息还款方法计算)。

　　假设固定利率还款方式选择的利率为5年期贷款，基准利率为5.85％，那么，每月将还款5778.94元，5年还款共计346736.4元。相同的情况，如果选择浮动利率还款方式，目前个人

住房贷款5年内执行5.27％的利率，但由于这个利率并不是一直不变的，因此，就利率可能出现的变化情况，假设有下面几种情况:

　　情况一、5年内利率没有变动，仍按目前年利率5.27％利率计算，那么每月需还款5698.55元，5年总计还款341913元。比选择固定利率还款方式至少少还4823.4元。

　　情况二、利率每年上调0.25％，5年共计还款344363.88元，比选择固定利率还款方式至少少还2372.52元。

　　情况三、第二年利率每年上调0.5个百分点，后3年不变，5年共计还款346046.28元，比选择固定利率还款方式至少少还690.12元。

　　情况四、第一年利率上调1个百分点，后四年不变。第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。从第二年开始，每年年利率为6.27％，月还款额5811.09元，4年共还款额278932.32元。5年共计还款347206.92元。比选择固定利率还款方式至少少还470.52元。

　　从以上的计算可以看出，在浮动利率短期内不会有太大上调或者固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率的情况下，相对来说选择浮动利率更优。当然，如果利率5年内有大幅上调(比如超过2％)，则固定利率房贷会对贷款者有利。