固定利率房贷欲试水 风险较大专家建言谨慎选择

　　作者：巫燕玲 来源：中国经营报

　　自央行出台的《中国房地产金融报告》中提到，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”以来，有关固定利率房贷的消息就不绝于耳。

　　据了解，光大银行已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料，是首家 递交申请的商业银行。工商银行则在早前放出风声，计划推出固定利率房贷。而招商银行，民生银行等多家银行也对此业务流露出了较大兴趣。目前最有可能推出的是5年期产品，其固定利率为6%到7%之间。

　　光大银行广州分行有关人士对记者说，对于购房者来说，固定利率房贷可以锁定未来支出，免受利率冲击；而对于银行来说，这也不失为扩展业务和锁定赢利的时机。

　　固定利率有多高？

　　以今年的升息为例来说明固定利率房贷。

　　今年3月，5年期及以上

房贷利率从5.31%升高至6.12%。以20年期50万元的房贷为例，按照5.31%的原房贷利率计算，每月需还银行贷款3386元；按照新房贷利率6.12%计算，购房人每月的月供为3616.85元，相当于每月多交230元。假设以后利率没有任何变化，粗略地以20年为计算，则要多交5万多元。但如果购房者一开始和银行约定利率5.31%，那么在20年内就可以按照固定不变的利率来交纳房贷，不用多出5万元。反之，如果利率下调，购房者则要多出钱。

　　目前银行实行的个人房贷为浮动利率制，银行发放的个人住房按揭贷款利率并不固定。如果央行对贷款利率进行调整，贷款购房人将在下一年度执行调整后新的利率。

　　由于人民币利率处于多年的低位，目前处于加息周期中。固定利率房贷的推出无疑迎合了消费者规避风险的需求。

　　但问题是银行能给出什么样的期限和利率。

　　业内人士称，国内银行规避风险能力有限，最先推出的可能是5年期的产品，其固定利率在6%～7%之间。

　　“加息周期中，固定利率肯定会比现行利率高。”某国有银行房贷部负责人对记者说。在加息周期银行制定固定利率，取决于银行对于利率的预期，以及相关成本的考虑。“银行不可能做亏本的买卖，但目前在竞争激烈的情况下，利率固定得太高并不现实。”他预计，以前几次加息的幅度来估算，未来数年内央行加息幅度不会太大。

　　目前，央行对个人房贷利率实行下限管理，下限利率水平为相应期限贷款基准利率的0.9倍，

商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　上述房贷部人士预期，如果固定利率房贷推出，各家银行的固定利率和期限有可能不一致，相关条款也不会一样。商业银行可能推出固定利率＋浮动利率组合的产品，即贷款的一部分实行固定利率，而另一部分则是浮动利率，这样银行也可以分化一定风险；还有可能推出的产品设计是，约定一定周期后再重新评估，例如10年期限，可能规定5年期固定利率后，再重新评估，之后续签一个新的利率标准。

　　固定利率房贷好？

　　上述光大银行广州分行人士认为，倘若期限太短，而利率太高，那么不具有灵活性的产品设计将不能吸引到购房者。而民生银行广州分行人士则判断，以中国国内的利率情况，短期内，固定利率仅能作为浮动利率房贷的补充产品，不会成为主流产品。

　　记者随机采访到的购房者普遍表示，暂时还会处于观望的状态，因为“5年的固定利率意义并不大”。有目前签订了5年浮动利率合同的购房者认为，如果万一加息，提前还部分贷款也可抵消利息支出，没必要用固定利率锁定。

　　前述国有银行人士也认为：“实行固定利率后，银行会收取终止合同的违约金，而且应该是较高额度的，所以购房者要看清楚关于

提前还贷的条款。”

　　依照国外的经验，选择固定利率房贷的购房者占多数。事实上，目前已经有渣打银行等外资银行推出相关的固定利率房贷产品，但只针对境外人士。

　　业内人士认为，如果预期通货膨胀增大，经济发展迅速，采用固定利率较好；如果预期通货膨胀减小，经济发展缓慢，则采用浮动利率较好。

　　固定利率房贷的推出无疑迎合了部分消费者规避风险的需求。业内人士称，国内银行规避风险能力有限，最先推出的可能是5年期的产品，其固定利率在6%～7%之间。