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预买期交
张女士最近在一家房产中介看中了一套毛坯次新房,经中介的牵线搭桥,让她与上家见了面,谈着聊着,那上家的女主人居然还是张女士大学的不同专业的校友。这样一来,彼此双方增加了几份信任。再加上张女士了解到上家并非炒房一族,而是因为想把读高中的儿子送到国外去读书,急等钱用,于是把一年多前原本为儿子买下的房子抛掉。张女士呢,却因居住在外
滩的地块区政府要动迁,急着要买房。一方急售,一方急要,自然距离更近了。
然而,售出方遇到一个最大的问题,就是按照新政,这套初步达成135万元成交意向房子,卖出方必须按成交价全额缴纳5%的营业税,共需6.8万元,这是一笔不小的款项,尤其对上家来说。由于双方惺惺相惜,张女士出了个主意,说愿意付清90%房价,产权过户等5个月之后,上家买入满2年再办过户,这样可免缴营业税。但这部分税款,考虑到先付款后拿证的因素,上家减价5万元,并将钥匙先交给张女士,房产证暂时交给第三方的房产中介,作为见证性保管。
这是一个让双方实现共赢的好主意。好就好在这样做,不是简单的为了规避税收。因为任何一个好的政策,都有不能面面俱到的死角。比如说,有可能让投机炒房者钻空子的地方,也有可能让不是炒房的而是确实需要转让房产的人"一网打尽"。
上例中,张女士出的"预买期交"的主意,如果从另一个角度上讲,也可以认为是让真正需要解决改善住房条件的人,降低购房成本。政府出台一系列稳定房价政策的初衷,不就也有这么一层用意吗?
当然,上面所举的例子,必须要有买卖双方的诚信作保证,尤其需要一定的有效的制约性措施。如除了卖出方出具收款证明、交出房屋钥匙与房产证之外,双方可以签订规范性的、由律师见证或公证员公证的买卖"预买期交"合同,一切先"小人后君子",避免以后发生变故。]
需要指出的是,这里所说的预买的"预"字之概念,是指合同签订日期不是当前的时间,而是未来某个"期交"的时间。否则,税务机关仍然会按合同签订日期去界定是否需要缴纳营业税的2年时限。
作者:沈正欣
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