买房怎样避免全额征税

　　英才/王丙森

　　最近，政府又出台了调控新招，由建设部等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》一时成为了人们关注的焦点。

　　原因是，《意见》中的某些规定对老百姓房屋理财有较大的影响：自2005年6月1日起 ，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　上海发烧 北京吃药

　　相关媒体以及业内人士认为,《意见》会对北京房价产生较大打压作用，其实不然，因为目前需求仍然强劲，市场反应还需有一个过程，不可能那么快就体现出来。

　　同时，由于供需的不平衡，税收成本很容易转化为价格组成因素，有可能在一定程度上抬高房屋价格水平。而且，增加交易成本的做法，对不同地区，不根据现实房地产市场的发展状况做出动作，近乎"一刀切"，一定程度上会伤害北京房地产市场，尤其是对好不容易才逐步启动的二手房市场产生巨大的打击，可能从长远看来会得不偿失，用个比喻"上海发烧，北京也得跟着吃降温药"。

　　与上海等地房价"应声而落"形成反差的是，北京市场的房价仍在高位波动，所受影响似乎不大。

　　北京房价形成和影响因素比上海更复杂，以前的市场发展历程和更为复杂的需求因素与购房心理决定：未来房地产价格不可能像上海市场那样大幅度上升。

　　而且，政府的主要政策意图并非一味打压价格，而是"平抑"价格，熨平房价快速上涨或剧烈波动对经济，以及社会安定等方面的综合影响，使房地产市场达到一种"和谐"发展状态，并同步启动和培育住房的二级交易买卖、以及三级租赁中介市场等，形成一、二三级市场的良性互动，这才是房地产发展的根本所在。

　　那么，如果单从投资收益因素考虑，北京房产仍然具有较高投资价值，目前北京的政治中心地位、以及奥运会因素和多元化的购房需求等，决定了房价不可能长期下跌，而是长期缓慢上涨，尽管不排除短期内微调的可能性。

　　大限来临 无须跟风

　　鉴于目前政策因素，北京的房产投资者可以根据个人实际财务状况，综合考虑以下房屋理财建议：

　　业主用出租房屋的方式来代替出售房屋，短期投资转为长期投资，以便获取稳定收益，保障业主利益最大化。对于处在"6.1"政策限制之内，符合营业税征收范围未住满两年的商品房业主和超过2年转手交易的业主而言，即便是在"6.1"大限来临之前找不到合适的买家出售房屋，也不要过分着急。

　　因此，对于这部份符合营业税征收范围内的业主来说，毋须跟风赶在政策实施日期来临之前抛售房屋。不过，这部分业主倒是可以转换投资观念，将手中的房屋用"以租代售"等方式投入到市场中来，进行长期投资以便获取稳定投资收益，待等到房龄满2年之后，再考虑是出手还是继续投资。

　　毕竟在京城，有强大的租赁需求后盾支撑着租赁市场，能够保障"以租养房" 、"以租代卖"业主收益的稳定性。尤其是在目前国家政策频繁出台的情况下，当部分处于营业税征收范围内的业主看不清房地产市场未来发展走势时，不妨推迟或暂缓自己的卖房计划，转换思路选择"以租代卖"，静待市场发展变化，等到时机成熟再作打算。

　　个人链接

　　王丙森，澳洲会计师公会会员，美国特许财富管理师，最早在国内开展第三方独立理财业务的私人理财专家之一。