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北方热线网——沈阳晚报讯(记者张建芳)7月1日，沈阳市地方税务局出台《沈阳市个人转让住房有关地方税务政策》(以下简称《政策》)，对房地产税收政策进行了调整，对二手房交易开征营业税。沈阳市房地产大厦5楼已经设立36号、37号营业税征收窗口，但至今尚没有一名购房者交纳营业税。
“普通住房”标准有变化
《政策》中对享受税收优惠政策的普通住房与非普通住房标准进行了严格划分：普通住房应同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以上三项条件；不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。
记者从相关部门了解到，目前沈阳市同级别土地住房平均交易价格尚未出台，因此普通住房标准的界定只有容积率和建筑面积的限制。
而在6月7日出台的《辽宁省房地产税收管理若干问题的规定》中，普通住房的单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
部分普通住房交易可免营业税
《政策》指出，2005年6月1日以后，个人将购买超过2年(含2年)的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应持相关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。经审核符合条件的，可免交营业税。
非普通住房交税有差别
6月1日以后，对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；6月1日以后，个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，又不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税；6月1日以后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，要全额征收营业税。
2年期限从何计算
个人是否符合条件可免缴纳营业税，《政策》中以个人购买住房取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。两者不统一的，以较早的证明为准。印花税开收
《政策》中规定，办理旧房产权过户时，交易双方应按照产权转移书据所载金额缴纳印花税，税率为万分之五；个人购买商品房办理产权登记时，购买方缴纳购销合同印花税，税率为万分之三。
卖房时如何缴纳营业税
转让方需要持产权证及复印件、转让双方签订的购房合同(协议)及地方税务部门要求的其他材料，到房地产交易中心设立的房地产税收征收窗口，缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税，并开具《转让销售不动产专用发票》，如合同签订的成交价格明显偏低，由有资质的房地产价格评估机构进行评估，按评估价格征收税款。
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