六月上海真实的楼市 投资型房产降价快

　　上海的房地产市场近期受到政策的影响，市场逐渐开始“冷淡”，无论一手还是二手交易量都直线下降，但多数开发商还是表示对市场充满信心，部分中介也认为市场是理性的，很多业内人士更把6月的上海楼市称作下半年楼市走向的风向标，那么6月的楼市究竟是何种状况呢？

　　一手房消化速度慢

　　虽然说开发商对于目前的市场是充满信心的，但是从目前的销售速度看，他们不急是假的。日均成交一套也成为很多楼盘的奢望。从近期总的成交分布看，成交量主要还是集中在外环附近，某个楼盘一月成交30多套，已经是卖得相当不错的。从表面上看，售楼处空空荡荡，销售人员很清闲，但实际了解下来，他们的心可谓是最急的，因此一手市场开始出现了“00现象”。

　　所谓“00现象”就是上海房地产市场出现了2000年时开发商想尽办法进行打折促销的现象，当时主要的原因就是市场竞争激烈，如今很多楼盘也相继出现了类似相同的现象，我们主要列举了以下几类：1.住房津贴：闵行的夏朵小城推出了购房津贴的举措，对于自住型购房的买家，每平方米可以优惠百元左右，以100平方米为例，总价相对降低了1万元左右，在近期的确吸引了不少的购房者。2.税费补贴：这是目前不少开发商准备实施的手段，某些单价超出普通住房标准的楼盘，为了让购房者打消顾虑，私下给予购房者承诺：单价相差不多的，可以进行现金折扣，在单价不变总价降低的情况下，让分摊的平均单价低于国家标准，那样可以少交一半的契税。对于单价相差较大的，多出的1.5%契税部分由开发商直接报销。以价格最低的外环附近为例，总价一般在70-80万元左右，那样节省的契税也将达到1万元以上，购房者又可以少出不少钱。3.特价房：大华集团直接推出了总价低于市场价几万元的特价房，虽然这些房源数量有限，而且楼层和位置都不理想，但是总价相对要低很多，就这些足够让这部分特价房在短时间内销售一空。4.打折：这是司空见惯的促销手段，现在一般的楼盘都有打折，只要现在购房，一般都能拿到9.9折的优惠。虽说各方都打着各种理由进行让利活动，但是不难看出，最终结果都是房价一定程度下降，目的就是想加快销售速度,也在某种程度上代表了开发商最真实的心态。

　　买房者：一句话，“房价能便宜吗？”

　　市场向买方市场转变，开心的就是老百姓了，原先受惯冷落的他们也开始“牛气十足”。部分楼盘的销售人员反映，很多购房者进入售楼处迎面劈头就来一句“你们房价能便宜吗？”这就是现在购房者最真实的写照。他们抓住市场的机遇，硬起了腰杆子，打折降价是原先开发商吸引购房者签约的最后杀手锏，现在上手就这么一句，让很多销售人员相当胸闷。现在购房者最关心的就是哪个楼盘降价的幅度最大。

　　二手市场：租赁业务成“主业”

　　近期上海房地产市场变化最大，受关注程度最大的也就是二手市场。据美联物业上海公司副总经理冯泓睿介绍：近期二手交易量下降明显，美联下降了60%左右，关键成交单价也平均下降了30%左右。不少业内人士分析，造成该状况的原因主要还是受到政府调控的影响，很多人暂时不敢买房，同时投资者害怕市场进一步的“恶化”，纷纷抛盘，由于无人接盘，价格也就一路跳水，出现成交单价下降也不足为奇。

　　相反部分资金充裕的投资者，由于没有资金压力，纷纷改为长线投资，把出售房源重新委托为出租房源，租赁市场房源充足后，租房的选择余地扩大，很多人放弃买房选择暂时租房，带动了中介的租赁业务。从各大中介提供的成交案例看，租赁成交占到了绝大部分的比例。

　　投资型房产降价快

　　由于害怕政府还会出现新的政策对房地产投资进行打压，很多投资者都开始出现恐慌性抛盘，尤其是投资比例过高的地区，例如浦东的世纪公园板块，由于前期购房者中多为投资者，于是一时间大量房源对外抛出，因为竞争激烈，更是使出了价格跳水的杀手锏，最低的成交价格只有9000元/平方米左右，下降幅度令人叹为观止，就算其他一般的房源，价格也维持在12000元/平方米左右。据附近中介介绍，目前挂牌的好房源特别多，价格相比之前也低了很多。除此之外其他的板块也一样，只要投资比例过高，其价格下降的幅度都较大。

　　业主：阿东 年龄：34 职业：浙江炒房者

　　阿东在上海投资房地产有一些年头，从2002年就开始入市，先后在古北和浦东购买了多套房源，在两年之内也先后赚了不少钱，对于投资也是充满信心，看到房价一路上扬，更是加大了他的投资力度。但是从今年5月政府不断重拳出击打压投资后，阿东每天都在关注着楼市的变化。等到六月一日税费细则出台后，阿东坐不住了，每天到自己房子周边的中介去看市场行情。看到每天的挂牌量不断加大，阿东也决定迅速抛盘，套取现金撤市。阿东把自己世纪公园附近的房子以12000元的单价挂牌，谁知道每天成交价格都低于自己的价格，最后总算有人看中自己那套楼层位置相对还不错的房子，结果硬是被还去500元/平方米。

　　阿东迅速抛盘还是明智的，后来该楼盘最低成交价格已低于10000元/平方米。阿东告诉我们，买家是一个上海的中产阶级，一直想购买世纪公园附近的房子，看到现在大量抛盘的趋势，价格又有还价的余地，所以就赶紧入市淘房了。

　　一般次新房挂牌价下调

　　除了上述投资型房产下跌幅度大外，一般的次新房同样也出现价格回调，主要受市场整体走势的影响，降价是迫不得已。一般价格下降5-10万元，使整体的均价也因此出现下调。

　　业主：JOYE 年龄：28 职业：公司主管

　　JOYE家里是知青，父母都在外地，从中学开始回上海念书到大学毕业后工作，一直住在亲戚家，生活较为拘谨。在大公司工作了几年后，手上也有了一点积蓄，父母为了日后回上海后也有安身之处，决定资助女儿在上海购买房子。JOYE一直比较中意长寿路周边的房子，最后看中的也是一套上青佳园的小房型，单价15000元/平方米。虽说JOYE对楼市研究不深，但是最近楼市的状况还是知道一二的。在请教了单位的同事后，JOYE决定先给房东一个下马威。看房的那天，JOYE没有任何的表态，对于房东的问话也只是简单回答。最后中介询问JOYE的态度时，JOYE明确告诉中介，价格太高。中介在当时就告诉她价格还是可以商量的。后来双方约定坐下来商量，上家其实不是真正的投资者，是需要换大房型而出售的，JOYE也不是很贪心，双方最后把单价定在13500元/平方米，谈判进行的很顺利。JOYE叹言，不管市场将来的变化如何，觉得这个合适的价格我也就认可了。

　　长宁高档物业租赁稳定

　　结合整体租赁市场的趋势，长宁等高档物业的租赁行情十分看好，根据美联物业五六月的租赁委托案例我们可以看到，一般像新华路、虹桥等地的高档物业，月租金可以到达6000-8000元/月，而这些出租物业的房东往往是外籍人士，可以看出走长线合理投资，这一点外籍人士更有先见之明。

　　业主MIKE 年龄 43 职业：外企副总

　　MIKE是美籍华人，多年前回到上海工作，就职世界500强企业，当时回到上海时，房地产市场还没起步，价格相对较低，根据当时国外的状况，MIKE分析上海未来的房地产必将火爆，于是毫不犹豫地购买了一套高档物业，在长宁区新华路。MIKE自己的心态相当好，房子买来一直做出租的长线投资，就算行情再好，也是只租不售。到现在行情不好了，但是由于房子的地段和品质较好，他的房子出租还是相当稳定，每个月还是有将近6000元人民币的租金收入，并且租客也多为外籍人士，投资回报相当稳定。MIKE保持着非常良好的心态，正常的长线投资风险小，回报高。