20%个税曲线拉动一手新房市场

　　本报记者林明发自北京

　　二手房交易征收20%个税将直接抬高二手房交易成本，进而使更多购房人转而投向一手新房市场，最终使新建商品房从目前的低迷中摆脱出来，通过适当抑制二手房交易来确保一手房市场发展

　　近日，北京地区已经开始对个人买卖二手房征收个人所得税。由于新征收细则没有出台，此次征税的根据依然是2003年北京地税发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(下称《通知》)。按照该《通知》规定，个人房屋转让过程中的所得应该缴纳20%的个人所得税。

　　对此，一位房产经纪公司的老总分析表示，二手房交易征收20%个税将直接抬高二手房交易成本，进而使更多购房人转而投向一手新房市场，最终使新建商品房从目前的低迷中摆脱出来，通过适当抑制二手房交易来确保一手房市场发展，即所谓的弃“二”保“一”策略。分析人士指出，这个策略将让各大中介公司遭受不小的压力，巨大的交易成本将成为其发展道路上的“拦路虎”。

    弃“二”保“一”启动

　　与北京二手房现状相比，新建商品房(一手房)市场似乎面临着更为严峻的复杂局面，一个不容忽视的现实是，随着七部委稳定房价政策出台，市场观望气氛日益加重，新房销售明显放缓。一位不愿透露姓名的北京房产经纪公司老总向记者分析，“低迷的市场形成了个税政策重启的基础和前提。”

　　这几乎是目前北京二手房市场颇具代表性的观点，由于日前七部委房产新政策中并未对个税有强制性要求，而各地方对于执行个税政策都留有较大的自主空间，北京自杭州、南京之后重拾个税征收，更多二手市场人士宁愿相信在其背后，管理部门对整个房地产市场有着通盘的考量。

　　实际上，目前日渐低迷的观望气氛以及北京下半年面临新房市场的放量，都给未来房市增添了变数。由于去年北京有大量项目被延期到今年下半年入市，粗略统计，新入市项目数量将达到200多个。

　　这些即将进入市场的楼盘还包括相当数量的大盘，包括复地集团近日一下子推出了4个计划，以住宅为主的项目PEKINGHOUSE、复地天赋、复地元墅以及参股项目玉泉新城，总建筑面积达到140万平方米；富力地产集团也表示，3个北京的项目将在7月份集中开盘；北京鹏润房地产有限公司高层人士透露，除目前正在销售的“国美第一城”外，已有两个住宅项目进入实质操作阶段并将在近期公布。

　　这些体量不菲的大盘一旦进入市场，对不断加剧观望的市场无疑是个更大考验，搜房网营销中心副总经理石军认为，北京新房市场面临着前所未有的压力，并且这种情绪在开发商、营销机构、甚至管理者之间蔓延开来。大部分房产中介的普遍看法是，相比北京刚刚起步的二手房市场，一手房市场如遭不测，是更不能被接受的，因此通过个税调节一、二手房市场关系就容易被接受了。

    九成单子“黄了”

　　然而，由于事出突然，北京二手房市场显得措手不及，在海淀等先行征收个税的地区，不少因为事先并不知情的转让协议因此取消，由此产生的纠纷有不断上升趋势。据大部分中介公司反映，目前所操作的单子基本都被取消，准备进行交易的买卖双方都转向观望。

　　北京顺驰置业的统计数据是，近两日来，取消、中止、暂停协议的业务几乎达到了90%。北京另几家最大的房地产中介，中大恒基、21世纪、美丽家园等业务同样受到大幅影响。

　　中大恒基董事长刘益良认为，征收个税比之前任何一项政策都要严厉得多，由于交易成本突然上升，目前大部分业务已经取消，更多购房人选择了观望。顺驰负责人表示，增加出来的交易成本显然未在买卖双方考虑之列，谁都不肯承担这笔数目不小的个税是许多交易取消的根本原因，未来售房人也不会承担这个费用。因此，这笔费用得加入房价，无形间抬高了整个二手房价，相比之下，新建商品房的价格优势就会体现出来了。

　　而美丽家园经纪公司副总经理徐秉雷则表示，现在因为各区、县尚未形成一致的操作细则，对未来市场影响尚待观察。北京目前二手房主要分商品房、已购公房(包括央产房)、经济适用房、回迁房四大类，如果这些产品配套物业实行一刀切式的个税征收，势必造成新的不平衡，但对二手房市场的整体影响已经难以避免。

    二手房市场或遭“灭顶”

　　事实上，早在2003年，北京就下发了《通知》，当时由于所得额不容易界定，征收难度大，很多地方基本上没有征收个人所得税。北京市地税局相关人士对本报记者的解释是，由于征收房产个税是一项老政策，不存在新出台文件的问题，目前要做得是根据原有条款加强征收管理，进一步打击炒房。

　　一位二手房市场从业人士这样形容，全面实施20%二手房交易个税有可能致使稚嫩的北京二手房市场面临“灭顶之灾”。因为这一税收政策在打击炒房的同时，也会打击整个房地产三级市场，从长期来看，北京的二手房市场将可能陷入两个极端：或者是二手房存量长期得不到释放，或者是在需求的带动下二手房税费成本被转嫁到购房者手中，价格飙升。

    具体情况有待观察。

　　顺驰一位市场人士给本报记者算了一笔账，以海淀已购公房为例，目前市场单价在6000元/平方米左右，减去地税部门核定的统一买入价4000元/平方米，每平方米缴纳个税为400元，以出售一套70平方米的主流型房子来说，个税额为2.8万元，占总房价的7%左右，如果加上营业税、契税，成本接近15%，巨大的交易成本已经成为二手房市场发展道路上最大的“拦路虎”。

　　相关链接

　　杭州:个税执行8个月后取消

　　2004年1月，杭州对二手房交易征收20%的个人所得税，此后杭州楼市出现了一手房飞涨，二手房市场交易冷清价情形，售房人将个税转嫁交易成本直接导致二手房价提升，2004年9月1日起，杭州暂停办理征收20%售房个人所得税。

　　南京：“个税”出台6天后改为自愿缴纳

　　今年6月1日，南京地税部门出台的《个人销售房屋税收政策须知》的配套措施规定，个人销售房屋需缴20%个人所得税，引起市场各方强烈反响，6天后，南京地税局发言人重申，个人所得税原则为自愿缴纳。