三大公式帮你检测现金流

　　本刊记者/冯庆汇

　　流水不腐，户枢不蠹。如果你的财产没有“流动”起来，问题可能会变得很严重。不过令人痛心的是，大多数人在考虑投资的当口却从来不担心“流动性”的问题，以至于政府调控房价的重拳落下，才猛然发现资金链危机爆发。

　　房产投资有隐性成本

　　既然很多人对投资房产乐此不疲，而且觉得房产必然稳赚不赔，那我们就干脆用投资的眼光来分析一下投资房产的成本和收益。

　　先来看收益。投资房产的收益无外乎两部分，第一是租金的收入，第二就是卖房后所获得的差价收入。从目前上海地区的情况来看，租金和房价不成比例，显然投资性买房的人多半是冲着房屋买卖差价来的。

　　那么投资房产的成本到底有多少呢？这包括显性成本和隐性成本两个部分。顾名思义，显性成本就是看得见的那部分成本，包括了各类税收，房屋维修费用，还有还贷款的利息等等。而最容易被忽视的往往是隐性成本，或者也可以说是机会成本。

　　举个简单的例子，如果你投资一套房子，花了70万。假设房子找不到合适的租房客，只能空关，那么照这种状况，唯一获利的途径就是找准时机卖掉，赚其中的差价。我们可以算一下，如果按照目前的房产政策，一旦卖掉房子所发生的各类费用大约在8%左右，这是显性成本。同时，如果你把这70万存在银行，或者买货币市场基金，一年的无风险收益率少说也有2%，如果投资其他金融产品可能更高。而且房子是一种流动性非常差的投资，不容易变现，找寻买家一直到最后成交拿到钱也许需要几个星期或者几个月，因而如果把流动性风险也当作一种成本的话(假设成本为2%)，这套房子最起码要保持每年12%(8%+2%+2%)的涨幅才算是不会亏本。如果再算上支付给银行的利息，房屋的维修费用，财产保险，物业费等等，维持投资盈亏平衡的房价涨幅可能要达到15%，甚至更高。

　　这个涨幅能达到吗？在房产景气时期，30%以上的年涨幅确实轻而易举，不过发达国家的历史经验也表明，没有一个房地产市场可以连续保持单边上涨。东京算是人多地少了吧？20世纪90年代照样房价大跌，直到现在还未恢复元气。也有人说，房价长期看涨，50年前巴黎的房价和50年后巴黎的房价不能比，说明长远来看房子有增长空间。但是你计算了通货膨胀率了吗？计算了人们收入的涨幅了吗？把这些因素扣除之后，房价虽然是上涨了，但未比如你所想得有那么多。如果这笔钱用作其他投资，而且是利滚利，可能比房产赚得更多。

　　警惕现金流风险

　　投资房产带来的最大问题就是“流动性”。这个问题事实上包含了两个层面的意义，第一，许多投资工具从长远来看，都有非常好的收益和成长性，但这并不意味着这些收益可以在短时间内获得，任何投资都存在“变现”的风险；第二，正因为投资工具都存在变现的问题，所以你必须保留足够的流动资金，以备不时之需——这就是流动的内涵。

　　很多人都有这样的感受，现金流没用的时候不觉得它重要，可一旦遭遇变故，现金流却俨然成为掌握生杀大权的皇帝。很多人为了追逐利润，不惜用“杠杆式”的方法博收益，一口气买下几套房子，为此不得不背负沉重的债务，等待着某天抛售的时候大赚一笔。但是问题来了，政府调控措施出台了，标着高价的房子难觅下家，不标高价又于心不甘，进退两难只间却发现自己债务累累、身心俱疲，紧绷的资金链到了弹指可断的地步，奈何？

　　借着这些反面教材，反思是免不了的。在这里我们尤其需要强调的经验教训就是“重视现金流”。其实从判断一个上市公司的价值，到计算各类股票或者债券的合理价格，国际通用的方法就是估计未来的现金流然后折现，背后的逻辑很简单，只有拿到手里的钱才是真正的收益。可惜的是，这种理念在盲目追随的浪潮中被遗忘了。

　　三大公式检测财务状况

　　趁此机会给自己的财务状况作个大扫除吧。目前有三个被广泛运用的公式可以帮助每个人更好的了解自己的财务情况：

　　公式一：流动性比率=流动性资产/每月支出

　　流动性比率计算的是现金流和每月支出的比例关系。按照国际上通用的经验标准，这个数值至少要大于3，在3到6之间是比较合理的。也就是说，一个家庭中需要保留每月支出的3到6倍的现金存款是必须的。它所隐含的意思其实就是，一旦家中出现问题急需用钱，或者遭遇困境，家中的现金至少可以维持3到6个月的生活开支，以便家中成员有时间做出调整。3到6个月是缓冲期，如果要卖房子，你可以有比较充裕的时间找寻下家。这个喘息的机会对一些意外的变故而言非常非常重要。

　　公式二：负债收入比例=负债支出/稳定收入

　　这个公式表示每个月的债务占家庭月收入的比例，实际上测算的是你的短期债务情况。我们一般用“稳定收入”，也就是除去额外的、无法确定的收入后所得到的比较固定的收入。通常情况下，如果每个月的负债数额超过了收入三分之一的时候，就表明你的家庭收支存在一定的问题。这种问题未必是立竿见影的，但往往会在出现紧急问题、急需应急资金的时候显现。三分之一是全世界通用的一项经验性指标，也是很多银行判断你还贷能力的指标。如果债务数量在这条安全线以外，那么你需要特别谨慎的处理债务。

　　公式三：偿付比例=净资产/总资产

　　这个公式主要针对家庭长期负债，表示的是家庭净资产占总资产(负债+净资产)的比重。现在多数人买房都向银行贷款10～30年，贷款比例也在六七成，虽然房产成为总资产的重要部分，但是由于负债的比例过大，你的净资产所占比重就会大大降低。根据一般的经验，如果这个比重低于0.5，那无疑也是个长期债务过高的信号。