专家为房产投资客支招 解资金链危机

　　本刊记者/佟琳

　　不要“滥用”杠杆效应

　　“四两拨千斤”的“杠杆效应”曾经让许多投机客沾沾自喜。然而所谓“成也萧何败也萧何”，在房价转向、市场预期大变的情况下，“杠杆效应”却再次让它的使用者感到惊 慌失措直至无计可施。

　　“杠杆效应”的最大工具是银行贷款。在过去贷款宽松的时候，房产投机客可以很轻松地从银行贷到七成或八成的贷款，用30万的首付资金买下价值100万的房产。然后在房价上涨快的行情下，几周或者几月后以150万的价格卖出，拿到现金再去归还银行贷款。如此一个几乎不受阻拦的过程，可以赚到几十万的差价，炒房的高收益由此实现。

　　然而利润放大的同时，风险也在同倍放大。房产交易市场突然出人意料地发展到了一个卖方吆喝买方等待的阶段，滥用“杠杆效应”的后果由此开始凸现。在这种市场中，房地产作为不动产，在流通方面的种种不足开始充分显现，如果这种“杠杆效应”只是一次使用，投资人还可以通过民间借贷等各种方式筹得钱款，暂时度过难关，可一旦“杠杆”被循环使用，而手中的房产却始终没有成交，又有多少亲戚朋友的款项可以应付这么多支出！毕竟银行贷款是无法拖延，不得不要每月还款的，更何况投机客处于尽快出手的预期，银行贷款的时间都相对较短，短期还款压力极大，更可怕的是，有的投机客甚至连首付款也是高息借得，没有交易，一切都乱了。

　　可用典当但提防更大风险

　　怎么可以拿到现金度过难关？

　　典当。这是投机客首先想到的通道，然而这条通道，却也险途重重。房产典当与银行贷款比较具有手续简便，资金到位快的特点，在投资人急需资金的情况下，典当或许可以解燃眉之急，但其融资成本相对较高，目前典当的一般月融资成本在3.5%左右，时间一长，成本就会急剧上升。

　　如从典当行用房产抵押的方式获取100万元2月期的贷款，根据规定，典当房屋每月综合费用率为3%，加0.5%的利息率，费用共计为贷款金额的3.5%，而且还需负担评估费、保险费等必要的手续费用。也就是说，两个月你共需归还107万元的本金和利息，每月的融资成本为35000元左右。

　　如果案例3中的林先生拿了这笔钱去支付开发商的首付款继续炒房，那么无疑又形成了一个极度危险的资金链，两个月后，如果拿到的房子没能卖出，你就必须“续当”，那么仅此一套房子每月3500元的利息，就将成为沉重负担，更别说其它房子的贷款利息支出了。而如果拿这笔钱去归还银行贷款，投机客也不过是有了两个月喘息的时间，而一旦两个月后房子依旧没有卖出，到期无法赎回房产的，典当行可作“绝卖”处理，由典当行取得房屋所有权。房屋原业主就丧失了该房屋的产权，从而承受额外损失。

　　更何况典当也已经不是那么容易的事情了。4月1日起执行的《典当管理办法》施规定，典当行不得收当未取得商品房预售许可证的在建工程以及外省(自治区、直辖市)的房地产；财产权利质典当余额不得超过典当行注册资本的50%；房地产抵典当余额不得超过典当行注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。这些针对房产典当的具体政策无疑增加了典当门槛。

　　降价出售可为权宜之计

　　在压力不堪重负之下，大多投机客选择了将其中一套房产出售。“在目前的价格高位上成交不易，但如果降价的幅度大一点，还是可以成交的。”一位房产中介告诉记者。

　　其实想想也能明白，原来15000元/平方的房子，降到13000元/平方或许无人肯买，但降到10000元/平方呢？

　　对于房产的高收益预期使得投机客宁愿“捂”房子等市场也不愿降价出售。但在“捂房”成本越来越高、资金链已经接近崩溃的状态下，舍弃一套房子的利润换来资金链的相对平衡也是一种不得已而为之的权宜之计。

　　同时专家提醒，对于手里有多套房产的投机客而言，选择哪一套房产出售也很有讲究。一般而言，一些房龄高达二、三十年的老公房，在小区环境、房型设计、物业管理等方面都比较落后，租金价格处于较低的水平，无法与周边地区新建楼盘形成竞争的，应该早些出手，而由于总价较低该类，出手也相对容易。而如果投机客转变思路，力图长期“捂房”等待升值顺便赚取租金收益的，可以挑选那些市中心地段的次新房或品质较好、房龄较短的二手房留着，房型则以两房或小三房为宜，该类房产面积和总价适中，租赁和销售市场需求都较大。

　　财务规划应该贯穿投资始终

　　正如本刊一直提醒的，合理的财务规划应该贯穿始终，对于房产的投资客而言同样如此。

　　分散投资在很多时候被人认为是“教条”，然而它在应对风险的时候却显示出威力，本刊170期刊登的〈上海富爸爸〉正是把自己的资金分散到了股市、实业、房产各个领域，从而也相应分散了自己的风险。房产作为一种不动产投资，其占用资金量大，同时不容易短期出手，流动性较差，因此它只能作为投资一部分，比例可以适当放大或缩小，但不应该是个人投资的全部。

　　而对于案例2中的钱酝而言，个人资产负债的比例已经极度恶化，个人收入无法正常归还数额巨大的银行贷款，其直接后果就是流动资金严重不足。而一些供职在房产中介的客户中介，本身就是房产的投机客，在市场交易冷清的形势下，他们的收入大幅减少有人甚至已经失业，当初根据自己收入估计的还款计划已经无力实施。

　　这也提醒普通购房人要注意自己贷款金额和收入的平衡，量力贷款。在计算收入时尽量充分考虑自己职业的长期收入状况，来决定贷款时间和贷款金额，万一有特殊状况影响收入水平，可以通过以下方式解决：

　　一是更改还款方式。如原来的等额本金无法承担，可以改为等额本息的还款方式，或者把原来的月公积金冲还贷改为以应付眼前暂时的财务危机；二是延长还款时间，把原来10年修改为20年等等，都可以减轻还款压力。