楼市要降温 房产投资能走多远

　　从今年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外，六一之后购买非普通住宅将按4%的比例征缴契税。

　　除了寻求短期获利的投机客，本市“以房养房”的市民也并不在少数。这种“以房养 房”的理财方式，在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，风险究竟有多大？在如此的环境之下，市民是否应该果断退离这种投资模式？

　　楼市调控后的投资困局

　　镜头一：6月3日下午，当老宋拖着疲惫的身躯从东吴证券某营业部离开时，他发誓真不想再在股市里泡了。当天股指的最低点离千点只剩一步之遥。

　　镜头二：罗先生到了晚上仍对没有买到国债耿耿于怀，他早上5点多就去排队，却没有丝毫收获。他告诉记者，他预计到会有排队的现象，但没想到会是这样的火爆场面。在6月1日早上，2005年凭证式国债公开发售现场，很多人都因为和罗先生同样的经历而郁闷不已。

　　镜头三：终于过了“六一大限”了，马先生在“湖左岸”的一套房子却仍然挂在中介没有丝毫动静。让马先生抱定观望心态的主要原因之一是，卖了房子以后他的钱并没有多少去处，按照他的观点，国债、货币基金等产品的微薄利润根本没法算作是理想的投资渠道，而目前房产的投资风险却仍然难以和股市相提并论。

　　究竟是真实的需求还是炒房者的投机行为引发了房价的上涨，在直接针对短期房产投机的各项政策出台以后，似乎已经没有了争论的必要。现在很多人都在担忧，如果各项新政能够起到预期的效果，而再将“投机者”“清理”出房地产市场之后，整个房地产市场所可能出现的下滑趋势，会因此而断绝了其在今后的数年时间内的投资可行性。现在除了手中掌握多套房源的短期投资者急于套现之外，大多数涉及不动产投资的人并不知道该如何处理眼下的“卖”与“焐”的难题。身边的一些实例告诉我们，让投资者作出撤出楼市决定的困难之处在于，在撤离出房地产市场之后，这部分钱很难找到一个“安身”之所。虽然近几年来银行加息的声音不绝于耳，但银行的利率仍比不上CPI(居民消费价格指数)的上涨幅度，老百姓将钱存入银行仍无异于在作赔本的买卖。

　　手中的房子该不该卖

　　实例一：赵先生于2002年10月份买了一套总价60万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，如果现在以85万元脱手。根据政策实施细则中的规定，赵先生属于超过2年的普通住宅，可以免去转让营业税。则后续成本如下：按揭利息支出近6万元；契税＝60万元×2%＝1.2万元；其他转让成本(包括公证费、评估费、中介费等)1.5万元。平均投资收益率可以简单计算为：投资收益／投资成本／年数＝(85-60-8.7)／(60×30%＋8.7)／3＝20%。

　　实例二：张先生今年3月份买了一套面积150平方米、总价在105万元的非普通类住宅，四成15年按揭(年利率5.58%)，目前已办完契税，现在想以120万元脱手。根据政策，张先生未满2年的非普通住宅，则他的投资成本为：利息支出约1.2万元；交易税6.66万元；契税为2.1万元；其他一次性支出合计为1.8万元。张先生的投资收益为120万-116.76万＝3.24万元；投资收益率简单计算为3.24／(105×40%＋11.76)(4／12)＝2%。

　　以上计算只是简单收益率的核算方法，并未将提前还贷手续费等其它成本计算在内。而目前市场上几种常见的理财产品的预期投资收益率为：存款一年期1.8%(税后)，三年期2.592%(税后)；凭证式国债：三年期3.37%，五年期3.81%；05记账式5期国债：七年期3.48%；货币市场基金：目前大多在2.0%~2.5%；人民币理财产品：半年期产品预期年收益率大致在2.0%~2.3%；股票型基金：预期年收益率5%~6%；信托产品：预期年收益率5%~6%。通过简单地对自有房产的收益率的计算并与其它相关理财产品作个比较的话，我们可以看出究竟是否需要“割肉”而转入其它投资理财产品。

　　但是有关投资专家认为，房地产作为不动产投资它有一个先天优势在于可以进入租赁市场，“以租养房”以减少还贷成本。不过，人民币升值的预期及其所引发的银行再次加息的可能仍将对投资收益产生影响。

　　后市投资房产风险有多大

　　目前政府正在逐步加大力度，抑制房价过度炒作，这已是不争的事实。但是，若考虑到苏州城市经济强劲发展的势头等利好面，相关不动产投资专家认为，对于长期投资者来说，目前已到高位的房价仍可接受，升值是必然的，只是空间的大小有不同。若以富余的自有资金进行房产投资保值增值，在还贷负担并不重的情况下，房产投资仍比其它投资渠道更能获得理想的投资收益率。但对于短线炒房者，则宜适时了结。

　　作为长线投资者，由于租赁市场供应量的加大，大部分采用“以房养房”的长线投资者目前需要面临“承租率低”和“租金回落”的压力，如果“租不抵贷”则可能抵消将来卖房的资本报酬甚至亏本。因此如果选择“焐”房的话，一定要评估租金收入的稳定性，如果出租房配套设施齐全，并且地段较好，即使房产政策趋紧，也不会对租金收入的稳定性产生大的影响，这就可以继续采用以房养房。如果房租收入有下降可能，并且已不足以用于偿还每月的房贷支出，但你没有稳定的资金足以支撑长线投资，那么可以考虑将这套房屋出售，将出售收入用于提前偿还房贷。