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房产税收新政策开始执行，这让房产投资客陷入了“窘境”。南京一些银行的个人理财师及房产经纪人昨日告诉记者，这两天前来咨询的市民明显增多，其中，短线投资客侧重于关心如何规避税收，而长线投资客则更关心自己“以房养房”“以租抵贷”是否依然可行。
现在基本可以肯定的是，由于营业税的征收，对于投资期限还未满2年的短期投资者来说，眼下也唯有先采取“以房养房”的策略，但算下来，他们顺利出租房
屋所得的租金多数都要低于他们每月必须向银行支付的房贷利息；而对于投资期限已经超过2年的投资者来说，采取“以房养房”或许还不如抛房。
“刚买不到两年的房子绝对不要卖。”南京顺驰房地产经纪有限公司一位人士这样建议投资者，在加收差不多5.5%%的税之后，短线投资回报率基本上已所剩无几。“不如留在手上满2年后再卖。照趋势看，房价只是涨幅放缓，应该不会出现大跌。”不过他也提醒道，绝大多数的房子，即使顺利出租，房主想依靠房租还银行月供的想法并不现实。
他以君临国际一套48平方米的房子为例说明：因为是精装修房，房主去年以1.2万元的单价吃进，房屋总价57.6万元，为此，他在首付12万元后得到了银行45.6万元的贷款，20年还清，每月按5.51%的利率等额付息3135.53元。“这套房在房产中介的挂牌出租价为3000元，而且还是可以面议的。这意味着，即便它能很快以每月3000元出租掉，租金仍不能抵掉月供。”
省农行一位负责房贷业务的客户经理也对记者表示，以他了解的情况，房屋租金鲜于能超过银行月供的——需要提醒的是，如果银行今后特别“关照”高档房，即对之不执行优惠利率的话，这种倒挂还将进一步拉大。仍以上例说明，45.6万元贷款，20年还清，贷款利率若变为6.12%，那房主的月供就要变成3294.43元。至于投资期限已经超过2年的房产，我省另一家银行的个人理财师建议房主不妨算笔账，从今年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%，二次置业贷款购房则要执行6.12%或更高的房贷利率。也就是说，当前房产投资的资金成本最低为5.51%。如果出租房产的年收益率低于5.51%，则出租方案显然不如出售该房产。
那么出租收益率如何计算呢？比如，市民小王，通过银行按揭拥有了一套自住房，其原先的一套60多平方米房，便想用来获取收益：假设出租，他拟收月租金2000元；假设出售，他拟定的价格为42万元；当然，如要出租，为确保房屋品质，他还需投入10000元左右购置电器和家具，而且每年还应留出一个月的空置期。因此，该房主所得的年租金净收益等于2000×11＝22000元，年租金收益率为22000／420000＋10000＝5.11%。显然，出租所得的年租金收益率抵不了月供5.51%的资金成本支出，不如选择出售。
作者:刘璞
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