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转炒商铺
但此后，郑先生却很少投资住宅。"如果早年投资住宅，现在资产肯定会更多。"尽管如此，但郑先生仍然认为，住宅的出租回报率很低，如果出租回报率低于10%，连利息不够，那就不适合长期投资。
事实上，郑先生和他亲戚的投资组合里，商铺占了很大部分。"温州人喜欢投资商铺，因为本来就是生意人，是老本行。"
郑说，现在上海专业市场背后都有温州商人的影子：闸北七浦路服装市场、嘉定轻纺市场、恒大建材市场、松江鞋业皮革市场、普陀区国际包装运输城、正在建设的嘉定五金城、松江国际礼品市场、浦东数码机电城、西藏路鞋都等。
2001年，上海城隍庙一批商铺打出诱人广告：客流量50万人次，租金回报率达到11%-20%，未来商机无限。郑先生和家人考察后，心动不已，以10万元/平方米的价格，一口气买下8套(每套面积6平方米)。"没想到，现实的租金让我们大跌眼镜，现在的租金才1.4万元/年/套。"
这笔投资尽管告败，但郑先生并未把商铺出售。在他看来，每笔投资都有风险，无需大惊小怪。现在，他们大量投资社区商铺，租赁做超市、药房、火锅城、网吧等。去年，他和朋友还联合竞标上海最大的眼镜批发市场。
郑认为，商铺是长线投资，出租回报率非常理想。"2002年买入的商铺，投资回报率能够达到15%；后来买进的，在8%-10%；现在买的话，只有6%了。"炒房"温州模式"
郑先生和大多数温州企业家一样，经营房产模式具有"温州特色"。郑仍然在温州经营企业，并不经常来上海。但他在上海有一位曾从事股票投资的朋友，就是这位朋友负责在上海搜罗房产信息。
"我有一张上海地图，一有信息，我们就在电话里讨论。"郑说，投资信息由朋友提供，他们共同分析，然后他负责筹钱，"以我在企业界和朋友圈子里的威信，打个电话，100万就打进帐户"。
郑投资的眼镜批发市场就是一个例子，这个竞标的商铺项目需要几千万元，郑占25%，一个温州私营企业投资50%，剩下的都是亲戚朋友入股。
这种模式在温州非常普遍，另一位温州人虞先生在上海拥有4.5套房子。"0.5套就是因为和别人合买。"虞先生告诉记者。
此外，银行贷款也让郑先生获益非浅。"前几年贷款容易，通常能贷房价的50%-60%。贷款的作用在于钱生钱，这几年房产形势好，买进包装就会升值。"几年来，郑的银行贷款占到总资产的1/3。2005年3月份以后，上海银行提高贷款门槛，郑先生就用自有资金进行投资。
"无论做什么投资，对国家政策和各地投资环境都要有非常敏锐的触觉。"郑先生说，"你要像当半个国家总理一样。"
2002年，上海的商铺几乎没人要买，价格甚至低于住宅楼，许多商铺开发商陷入困境。而郑先生就是"从这些失败者手中低价收购了大批商铺"。
"当时我刚去过深圳，看到深圳发展是以香港为中心。而长三角地区的发展，我判断上海将是中心。"郑先生分析，1998年上海出现过房产高峰，但2000年又跌入低谷，但那时开始，上海开发力度加大，房产需求加大，所以上海房产肯定会回升。果然，在郑先生买入大量房产后，房产升值迅速。2003年上海世博申办成功，"房价一个月内就升值了30%"。
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