申城房贷新政接二连三 市民操作更需技巧

　　近期，申城房贷新政可谓接二连三。一系列的新举措，无论对于楼市投资者还是普通百姓来说，都产生了压力，同时也更显示出日常理财的必要性。

　　宜用等额本金法

　　记得前两年对于究竟采用哪种方式归还银行贷款，业界曾有过激烈的争论，但最终的 结果是等额本息还款法和等额本金还款法差不多。但是从今天的眼光来看，当房贷利率进入到升息周期后，等额本金还款法更有优势。

　　按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。因此在贷款的时候，不妨考虑一下究竟选择哪种还款方式，由于一般房贷都在5年期以上，因此你的一朝选择，会对于今后的还款有较大的影响。

　　提前还贷选时机

　　人们对于提前还贷已经从当初的无所谓，发展到现在的“急不可待”。其实，从银行本身的贷款政策，以及房贷本身的还款方式来看，提前还贷都要找准时机。

　　按照个人住房贷款利率“逐年调整”的原则，从第二年1月1日起才实行新的房贷利率。从现在到年底还有大半年的暂缓期，已贷款者完全可以利用各种投资方式，在这段时间内获得好的收益。

　　值得注意的是，各家银行对于提前还贷有着不同的要求，在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。如有的银行要求提前30个工作日书面申请，有的则是提前10至15个工作日，有的提前还款额度不得少于6个月的还款金额等等。据沪上一些银行反映，目前提前还贷预约已经排到了下月。因此，不妨事先对贷给自己房款银行的有关规定仔细了解，不要错失提前还贷的时机。

　　拓宽思路找房源

　　虽然新的房贷政策对于房产投机者来说是一个打击，但同时也使得那些希望改善住房条件，或者因为动迁而购买二手房的人倍感压力。对于他们来说，不仅要选好提前还贷的方法，更要在购买房子的时候，多多比较，这样才不会“吃套”。

　　在近日申城举行的一次二手房拍卖会上，长宁区宣化路299弄的一套二手房成交价为每平方米12726元，而周边中介挂牌的价格可能超过13000元。另外，宝山区共和新路4719弄惠民公寓的一套二房一厅和南汇区朝农新村87号三室二厅，成交单价也比中介的价格要便宜。

　　对于普通百姓来说，在选择二手房的时候，不仅要从传统的中介以及网上二手房网站中获取信息，更要关注申城的二手房拍卖。特别是其中一些司法委托的二手房的价格更具竞争力。与传统方式相比，拍卖行在操作上比较规范，佣金也不高，像个人委托的二手房佣金在1%左右，司法委托的则在5%，交易过户、登记、办证等都是免费的，且一步到位。对于那些希望购买二手房来改善居住条件的买家来说，在二手房拍卖会上可以找到更多的房源以及更透明的操作。

　　文/杨羽