选准时机勇敢出手 四万元起步也能购进三室二厅

　　作者:沈正欣

　　赵师傅选择了一个最合适的时机完成了他的购房经历。股市有句经典的谚语，叫“选股不如选时”，意为选择合适的时机进入股市，比不管时机选择股票品种更重要。这就是说，在牛市中炒股，即便股票选的不好，多少也能赚点钱；而在熊市时炒股，再有选股的能耐，肯定也是输多赢少。相信炒过股票的人，都有这样的体会。而赵师傅的购房经历，恰逢上 海房市从长达7年的熊市低谷中返身而上，或者说是一个熊牛市的拐点，正是这样合适的时机帮助他取得了成功。

　　或许如他自己所说的，他今天的成功，部分是被动的，是因为住房条件不好，被强烈的改善住房的愿望逼出来的。

　　尽管如此，赵师傅的购房经历还是可圈可点的，至少说明他当时敢于自己找市场，有满足住房需求的勇气，有负债消费的胆魄。假如当时他像很多人那样，总将改善住房的希望寄托在政府或单位身上，总希望等钱存了差不多了再买房，甚至在打算购房的时候，进入时机不合适的股市，那么，不但今天不能住上三室二厅，恐怕4万元现在还剩不到2万元。

　　然而，若要用赵师傅成功的购房经验指导今天，显然就不恰当了。这倒不是认为今天用4万元，也许在市中心买不到一个阳台，在外环线也只能买到一间卫生间。而是眼下，上海的房市究竟是继续运行在上升通道中，还是有可能会出现新的拐点，存在较大的变数，至少目前谁也无法作出正确的预测。

　　因此，面对政府出台一系列调控价格的政策措施和逐渐由卖方向买方转化的房市，而如果你是今日的“赵师傅”，确实迫切需要解决住房问题、无法持币观望，那该如何“出手”呢？

　　对策一：租房过渡

　　时下不少年轻人在对租房过渡的认识上存在一定的误区，总认为租房花了钱到头来房子还是人家的，自己仍是“一无所有”的无房族。事实上，结婚前耗费数十万、上百万买了房，不过是将未来几十年租房的钱，集中在短期内支出而已。打个比方说，一套总价100万元的商品房，不考虑利息成本，就按70年计算，再加上物业管理费，平均分摊到每年的花费在1.8万元左右，每月1500元。

　　倘若拿这笔钱租房，尽管从表面上看，租上10年，付出18万元，房子还不是自己的，很不划算，但就像有媒体已报道的，最近出现了二手次新房讨价与还价之间已有二成空间的情况，今天的房价跌掉20%也不是不可能的事。那么，假如在租房的10年中，真会出现比目前房价水平下跌20%的情况，目前100万元的房子便宜20万元，这租房的10年就是白住。何况这100万元在10年内找个银行理财品种，以年收益5%计算，10年可获利50万元，足够付租金。

　　更重要的是，10年以后造的房子肯定比现在的好。也许有人会认为，花1500元月租租的房不如花100万元买的房舒适，那不妨采取两三对夫妇合租的形式。

　　对策二：贴补置换

　　如果坚持“居者有其屋”的观念，那么不妨采取贴补置换的方式，将原居住的旧公房，进行贴补差价的小调大、一调二的房屋置换。这样操作的最大好处是，置换的物业都处在相等的房价水平，所要支付的，只是增加面积部分的资金，风险也就比新增一套房、原有旧公房又不出手小得多。

　　一旦房价出现回调，采取贴补置换的方式，“套牢”的不过是增加面积部分。更何况拿出来置换的旧公房，一般都是早年建造的，地段、配套均较上乘，可以利用“级差地租”的优势，进行小调大，一调二，以解决新婚夫妇的住房需求。

　　也许仍然会有人对此方案不屑一顾，因为在福利分房结束之后走上工作岗位的青年人，特别是“新上海人”，没有可以用来贴补置换的旧公房。前一种情况，可以争取双方父母的支持，拿出现在父母居住的房屋进行贴补置换；后一种情况则较难办，唯一可行的只有先买面积小、地段差的旧公房，进行递次升级改善，不必追求一步到位。至于动迁居民，则应当选择分房安置，用分配的房子作为贴补置换的启动房源。

　　对策三：购“抗跌”房

　　用同样的100万元买一套内环线以内70平方米的一室一厅，还是买一套在外环线边上(如七宝镇)100平方米的二房一厅？或者同样的150万元，内环线以内100平方米二室一厅和七宝镇130平方米三房一厅，你会作何选择？

　　笔者建议买环线内的。因为本轮房产热的一个最根本的理论基础，是土地资源的稀缺性与不可再生性。然而，上海作为一个超大型城市，弹丸之地的内环线以内，可供建造商品住宅的土地资源可谓少之又少。相反，从中环线到外环线，城市版图呈摊饼式的扩张，可供开发、建造商品住宅的土地资源，则不可能在短期内紧缺，至少在目前炒家习惯拿来说事的2010年上海举办世博会期间就会很紧缺。这种土地稀缺性与不可再生性的迥异反差，也就决定了以内环线以内的中心城区的房价，在房市低迷时抗跌，在房市火暴时领涨。

　　从成熟市场经济的情况看，法国巴黎中心城区的房价，比1小时车程以外的边远地区房价高10倍。而目前在上海，恐怕连2倍都不到。这提示了今后上海房价的走势，那就是中心城区房价将稳中有升，边远地区较大回调。为此，眼下打算买房的，同样房价，不妨牺牲面积换地段。

　　对策四：杀价接盘

　　时下想买房，哪怕内心十分着急、急着想买成，也要调整自己的观念，不要生怕买不到，或有不赶快买又会涨价之类的想法。这样说并不是武断地认为今后房价肯定会跌，而是提醒想买房的人，大可不必重现几个月前那种“买进必赚”、“晚买不如早买”的心态。

　　理由很简单，在中央和地方政府如此高密度出台遏制房价过快上涨的政策“组合拳”下，不说房价立马会跌，至少不会再快速、大幅上涨。既然如此，完全可以用一种内心急、表面不急的谈判技巧来对待卖家。因为眼下这个市场环境，急的不是想买房的人，而是想卖的人，特别是一些媒体报道的手里握着几十套房的职业炒房者。

　　所以，急着想买房的人不妨在调整心态的前提下，将眼光盯在那些急于出手的炒房大户，当然这类房源主要是二手次新房，而非开发商一手期房或普遍百姓少量用于改善的售后公房。识别炒房大户并不难，只要看某交房不久的大、中型楼盘附近的房产中介，挂出多套，甚至十多套、几十套同一小区的房源，基本上可以判断是职业炒房者委托中介抛售。此时，完全可以采用大幅杀价30%、愿者成交、不愿的话冷处理、欲擒故纵、逼其就范的策略，相信最终必然会在满足买方心理可承受的价位的情况下成交。