房贷还款有技巧 巧打理能省钱

　  不同的还款方式会产生利差，因此，选择房贷的还款方式、期限有技巧。

　　还贷差额在于利息

　　20万20年差2万

　　李先生贷款总额20万元、期限20年，按照目前5.51%的利率，采用本息法还贷，总计本息330457.18元；而采用本金法还贷，本息共312280.72元，两者相差18176.46元，将近2万元。

　　据招行的有关人士指出，相差部分其实就是不同方法所产生的息差。如果前期还的本金多，应还本息会不断缩减，整体利息支出会少一些。

　　如果采用等额本金法，李先生第一个月的应还本息金为1751.66元(其中本金833.33元，利息918.33元)；而采用等额本息，每月只需归还1376.90元。但从贷款后的第95个月开始，等额本金应还本息减少到1354.74元，开始低于等额本息。因此，如果借款人手头较为宽裕，又不嫌每月不同的还款额麻烦，本金法较为适合。

　　但是，如果采用等额还款法，前面支付的利息多，提前还贷不划算。以前两年为例，应付本息为33045.72元，其中本金总和为11606.91元，利息为21438.81元，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占35.12%。

　　据介绍，由于等额本息比较容易理解，银行方面一般会推荐这种还款方式，但老百姓在办房贷时，不妨多咨询银行有否其他还款方式可供选择。

　　贷款期限越长

　　利息支付越多

　　福州市商业银行个人金融部汪经理认为，贷款期限越长，利息支出越多。同样是20万的贷款，采用等额本息还款方式，30年期的还款总额为40.92万元，利息支付20.92万元，但25年的只需要支出利息16.88万元，20年的为13.04万元，15年的则为9.43万元，不及30年期的一半，10年期的贷款利息支出仅有6.06万元。

　　但是，并不是说期限越短越好，期限越短，月供压力越大。10年期的月供为2171.52元，15年、20年、25年和30年则分别为1635.23元、1376.90元、1229.37元和1136.83元。期限越长，利息支付越多，因此月供下降幅度并不大，因此一般的购房者可考虑选择15年到20年期的。

　　某国有银行的理财师坦言，作为普通的购房者，必须考虑影响月供的因素，月供最好控制在收入的40%左右。据分析，如果刚结婚或准备结婚的两个人月收入总和在5000元左右，月供支出最好控制在2000元以内；而对于有小孩的家庭来说，支出方面除较高的生活费外，还需要准备小孩的学费支付。而且，待有积蓄之后，还可以考虑缩短还款期限甚至是提前还款。采用等额本金法的(20万贷20年)，在第15年提前还5万元，可节省利息支出7105.66元。

　　可选择

　　一次性付款

　　对于买房者来说，如果购买者选择一次性付款方式，则开发商还将给予每平方米30~100元不等的优惠。

　　据分析，以购1年期的期房100平方米为例，假定期房价格为每平方米3000元，总房价约为30万元。若一次性付款，开发商给予优惠每平方米60元，则可节省6000元；而如果采取分期付款，签合同时得先期付30%，以后再分几次全部付清，即使不计后几次付款的具体时间数额，按剩余的70%购房款全部存入银行1年期储蓄也只能得到存款利息：21万元×2.25%×80%＝4200元，综合比较后，两者之间的利差高达2000多元，若每平方米的优惠再高些则利差更为可观。故此不难看出，一次性付款确实比较划算，其“获利”空间是较大的。

　　首付多一成

　　能省4万多

　　业内人士介绍，对于20万20年期的房贷，当首付为20%时，利率为6.12%的要比利率为5.51%多支出利息1.927万元；首付为30%时，利息可减少4.13万元。所以购房者不妨考虑提高首付比例，降低成本。

　　而且如果首付提高，对于购房者也可减轻月供负担：如利率为5.51%时，首付30%比首付20%减少购房支出4.1307万元，每月还款额减少172.11元；利率为6.12%时，首付30%比首付20%减少购房支出4.371592万元，每月还款额减少182.15元。即首付提高既可以减少总购房成本的支出，又能相对降低利率的变动风险。(记者 欧阳进权)