2005年南京楼市迎来地铁时代

　　“开往春天的地铁”越来越近了！今年9月1日，南京人的“地铁时代”即将正式开始。2005年，南京将成为继北京、上海、广州、深圳之后，中国内地第五个拥有地铁的城市。

　　南京地铁一号线一期工程全长21.72公里，上下行运里程43.86公里。南起于奥体中心，北至迈皋桥，途经元通、中胜、小行、安德门、中华门、三山街、张府园、新街口、珠江路、鼓楼、玄武门、新模范马路、火车站、红山动物园，共16个站，全程站距20.952公里， 平均站距1.4公里。在一号线试运行已经进入倒计时之际，南京地铁二号线又在今年初被列为我省重点项目。地铁建设的一系列利好消息，无疑将对南京的城市房产经济发生深远的影响，

　　自地铁一号线开始规划设计和开工建设时起，有远见的开发商们就看到了其中的商机。伴随着南京地铁工程的顺利进展，地铁沿线物业的开发也如火如荼，近几年来，南京楼市已经涌现出了一大批地铁物业。据不完全统计，仅地铁一号线和地铁二号线附近就有楼盘60多家，开发商们在宣传中也不遗余力地宣称自己是“地铁上盖物业”、“地铁商铺”。

　　在地铁一号线的16个站点附近，从河西到城北在售楼盘共有30多家，每个站点附近少则一家，多则四五家。从物业形态看，一号线附近的地铁物业有的以住宅为主，如金马郦城、顺驰滨江奥城、朗诗国际街区、家天下·城市桃园、金陵王府、汇林绿洲、金基翠城、阳光嘉园、雯锦雅苑等，有的以商业或办公为主，如银河国际广场、新世界中心、城市先锋、未来城等，也有的楼盘功能齐全，如君临国际，既有住宅、酒店式单身公寓，也有商业和写字楼。

　　以前人们不愿到城市边缘的河西或城北去置业安家，原因之一就是距离远、交通不方便。2005年地铁一号线运行开通后，相信河西、城北将成为最大的受益者。因为据报道，南京地铁运营后，其速度分别是公交车(16公里/小时左右)和出租车(18公里/小时左右)的2.18倍和1.94倍，未来出行时间将大大缩短，距离不再成为人们购房时的阻碍。随着主城区内可供开发的土地越来越少，市政府已经把南京房地产开发的重点向河西等新城区转移，但由于新城区以前受交通、城市化因素制约较大，不少项目建设的速度和规划还受到一定影响，因此，地铁建设和开通所带来的便利对新城区的影响将是积极和深远的，河西和城北等原来缺乏升值潜力的区域因为地铁开通将成为2005年最受关注的热点和焦点。

　　无锡喜迎“别墅年”

　　随着可支配收的升高，无锡房产消费升级。

　　由于过去，无锡别墅市场发展相对滞后，开发规模相对较小，目前尚未形成真正别墅的开发聚集区和富人区。但邻近城市的五里湖畔的数个别墅项目正在全面开发.随着城市南扩的快速进展，交通条件的彻底改善，完全具备了成为第一居所的条件，与原来的太湖威尼斯花园一期、太湖世家一起正在形成无锡无可争议的最炙手可热的“富人区”。政府对湖畔一线别墅用地出让叫停，使得该区域的别墅价格正急剧放量，“物以稀为贵”——价格有望继续上升。

　　无锡市目前仅有的两个高档别墅区太湖威尼斯花园和太湖世家均在城市近郊的五里湖边，部分价位在每平米10000元以上。在售价方面，一般别墅的价位3500元/平方米至5000元/平方米；高档别墅的价位6000元/平方米至15000元／平方米。在面积方面，200—300平方米的别墅居多，400平方米左右的就很少了。正在设计中的高档别墅区(如威尼斯二期)有美式建筑风格，建筑面积也普遍达到300平米以上。

　　业内人士分析，2005年有望成为无锡真正意义上的“别墅年”，一批较高质素的别墅项目会上市，从地价水平和开发商投入以及市场状况几方面看，单价上万的项目、单栋总价千万元以上的别墅会出现，整个别墅市场会在高品质产品的带动下，出现价量齐飞的局面。预计最高价位的别墅和第一热点会出现在五里湖周边.真山真水的自然环境.靠近城区的地理位置.传统的高尚居住地段。使该地区条件得天独厚。该区域别墅以可作为第一居所的居家型别墅为主，有临湖的亲水别墅和坡地别墅。在外太湖和(马山)太湖国家级度假区地区，还会出现一批度假功能为主的项目，包括高尔夫别墅。单价低于五里湖的周边地区：以及在郊区的一些大盘住宅项目中，会有规模不小的别墅组团出现。市场的全面启动会给个别墅开发商带来前所未有的机遇，能否成功，成功大小取决于项目是否具备了准确的定位和综合品质。

　　另外，从整体上看，包括盛所长在内的一些专家都认为，无锡由于经济发展速度也比较快，而房价的起点比较低，去年的住宅价格在全省的平均水平之下，再加上前几年的涨幅比较慢，因此将来房价还有一定的上升空间。

　　苏州：天堂的抛物线

　　从2004年的统计结果来看，在江苏省13个省辖市的住宅(非整个商品房)价格排行榜上，苏南经济发达区域的楼市得到了快速发展，住宅价格正在不断攀升，南京的“老大”地位已经受到越来越有力的挑战。

　　苏州科技学院房地产研究所盛承懋所长认为，苏州住宅价格超过南京是水到渠成的事，这主要是取决于苏州的经济发展程度。一项统计表明，在2004年全省的财政收入中，苏南三市加上南京的收入已经占到全省的六成左右，其中苏州占22%，南京为17%，无锡和常州分别为14%和7%。从这一点来看，苏州已经超过了南京，同时还超过了无锡和常州的财政收入总和。

　　经济发展刺激了购房需求，同时大量的外来人口更是成为苏州稳定的购房人群。目前苏州当地新开发的住宅大多集中在新区和园区，那里的台资及其他企业的外地员工成了购房的主力。同时由于苏州临近上海，人居环境优美，而房价又与上海、杭州等地有一定的“落差”，因此上海、浙江以及不少境外的置业者也常常会选择在苏州购置房产，做为第二甚至第三居所使用。目前苏州城区里本地人口已经不足一半，大量的新房都被外来人口买走了。随着苏州经济实力的日益增强，人居环境的不断完善，本地人的房产购买力弱于外地人的趋势将会更加明显。

　　不过尽管如此，同有天堂的美誉，但苏州的房价受上海的影响远比杭州低的多。 按照2004年的数据计算，一个苏州普通的三口之家，利用正常的节余购买一套70平方米的商品房，需要9.02年的时间，比上海、杭州、南京等城市足足少了6年以上的时间。 当前，“江南居住天堂”无疑是苏州。