长三角炒房进入个股时代 二三线城市机会凸显

　　2005年一线城市房价会震荡，但是三线、四线城市房价有望上调10%-15%；镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，还有较大的上涨潜力。

　　引题一：本周，在中国社科院举行《2005房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会上，中国房地产业协会会长杨慎直言，在加息以及提高按揭比例的情况下，现在并 不是买房的最佳时机，但是现行政策房价肯定降不下来，预期今年房价增幅将趋缓。

　　引题二：长三角房地产投资额对GDP的贡献度达到2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献度1.5%的两倍，说明长三角房地产发展对于长三角区域经济的增长有重要作用。在上海、杭州、南京等地房价高企的同时，长三角哪些城市会成为今年的热点格外引人关注，那么还有哪个城市买房合算呢？

　　从“兵家必争”到“三线蓝筹”

　　长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。由于近年来长江三角洲地区投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，其经济辐射地域不断扩大，目前长江三角洲经济带成为大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，也因而成为海外资本进入大陆市场的首选目标。

　　据有关资料介绍，长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%, 高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起重要推动作用。

　　作为长三角城市带的中心城市，上海已经囊括了《财富》500强企业已有300多家，台湾百大财团中也有54家斥资上海。申博成功、浦东开发和黄浦江两岸开发为上海房地产市场带来新的机遇。随着上海、杭州、南京、宁波等地房地产开发热导致地价上涨，镇江、扬州等地价较低的二、三线城市也开始被深圳、香港及上海等外资瞄上。“上海效应”已波及到了第二梯队。

　　而江苏省房地产行业协会的有关人士表示，长三角的独特优势使得早在1998年，浙江房地产军团就已纷纷进军长江三角洲区域开疆拓地。据不完全统计，截至2003年底，华浙、绿城、耀江、广厦、杭州城建集团等100余家房产商，相继进入上海开发高品质楼盘；国际嘉业、中天集团、南都、中大等12家房产商在苏州、无锡房产界干得风生水起；浙江名城房产等15家房产商，在南京的开发也已红红火火。

　　房价持续攀升

　　长三角让珠三角汗颜

　　记者查到的资料显示，长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。另一方面，珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26%，可平均房价却仅为后者的82%。

　　国家统计局的数据表明，2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，由高向低排序分别是青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆。长三角有四个城市进入，珠三角一个都没有。

　　在2004年全国房价和涨幅前十名中，长三角的城市有上海、南京、杭州、宁波四个城市进入，可谓独占鳌头。其中，南京房价涨幅为17.7%，升至全国第二。

　　浙江的杭州、宁波房价涨幅分别为10.0%和12.5%.而经济实力强劲的珠三角居然一个城市都未进入全国前十名。

　　再从地价来看，2004年长三角地区地价上涨幅度达到6.9%.其中商业、住宅用地的地价增长率分别为7.33%、12.16%，均大于全国各类用地平均增长率，其中住宅用地地价增长明显，达到12.16%，在全国最高。而同期珠三角地区的地价增长率只有2.31%，广东的地价只上涨了2%.这仅仅是长三角的特大城市，如果观察苏浙沪三地的房地产业，更让人惊叹。从浙江全省情况来看，2004年浙江省房屋售价总水平比2003年上涨了15.2%，涨幅提高2.5个百分点

　　这只是浙江的大城市，而在浙江的二三线城市中，房价之高也足以让珠三角的大城市“汗颜”。宁波慈溪———浙江的一个县级市其房价已达到了6000元，足以让别地的老百姓“高瞻仰止”。在浙江一般县城的房价都在30 00元以上。

　　在苏南地区，房价之高也足以超越珠三角。2004年底，南京的房价约在5000———6000元之间。2004年苏州市区商品房预售价格(不含吴中、相城)1至10月份已达4643元/平方米。

　　买套房要16年

　　长三角房价泡沫涌现

　　毕业于同济大学的兴业证券上海总部房产研究员戴涛在接受《招财》周刊采访时表示，比照国外，就会对长三角目前的房价咂舌，上海和杭州简直可以用疯狂来形容。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的人均收入与房价比是1：4.8，而在中国，以上海为例，现在外环线以内的房价已涨到10000元／平方米，以三口之家所需80平方米一套保守计算，需支付80万元。而2004年上海人均可支配收入为1.68万元，这意味着想买这样一套住房，普通人家不吃不喝也要等上16年。

　　在一派繁荣的表面下，长三角房价严重偏离了市场基础价值，大大超过居民的承受能力。浙江全省平均的城镇居民房价收入比已经高达10倍，杭州市的房价收入比更是达到12倍，如果不包括萧山、余杭，杭州的房价收入比为15倍，远远高于国际上所认可房价高于居民年收入3—6倍的标准。据浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%.

　　上海市房地局在最近一次的调查中，通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查，得出的结果是，在已经购买了这些商品房的业主中，一次没来的将近50%。一次都不来摆明了是投资的。

　　调查表明，对于推高上海房价的国际热钱，实际上多为境外居民手里的闲散资金。这些资金以私人汇款的方式进入中国后兑换成人民币，大量购买上海房产，近期进入上海的欧洲基金多是这种类型。上海市的一项调查表明，尽管外资在房地产总投资中所占比重只有3.5%左右，但在高端市场这一比例却高达40%。高位运转的长三角楼市以及仍然以众人难以想象的增速飙升的长三角房价足以让外界目瞪口呆。同时，也成为了长三角经济发展最大的不确定因素。

　　二三线城市机会凸显

　　炒房进入“个股”时代

　　面对巨大的外来资金源源不断输入上海楼市，并在各类地段全面开花，竞争出现白热化，而房价也被逐步推高。

　　“3.17”，央行对房地产动刀子，实行贷款限制。当日市场上房地产指数再度大跌近4%，列跌幅榜首位。参与市场交易的69只房地产股票有58只“飘绿”，万科A股跌4.01%，万科B股跌6.53%，金地集团跌3.38%，栖霞建设跌9.08%；海鸟发展更是跌停。

　　之后，上海家化(600315)等多家上市公司开始转让出房产项目。显然，房产已经不再是一个遍地黄金的行业，那么哪些城市还有潜力可挖呢？

　　居中国房地产行业龙头位置、在全国15个大中城市投资的万科股份公司的高管肖莉告诉《招财》周刊，随着长三角经济一体化的发展，在一线大型城市价格高企后，二、三线城市呈现出更多的投资机会；同时，外来资本介入本地楼市开发，有利于整个市场朝着多元化方向发展。

　　因此，开发商以及投资者可充分利用自己的技术、经验、开发优势，到无锡、苏州、镇江、泰州、嘉兴等二、三线城市开拓市场，认真研究当地市场的需求特征，开发出有特色、高品质的市场。

　　兴业证券的戴涛则采用股市的用语，幽默地表示，“房市投资也进入个股时代”。他认为，现在房市就像1900-2000点的股市，除了个别的板块，整体上不会有大的涨幅，只能靠自己精选个股来表现，普遍意义的大涨已经很难在房市中出现。因此，投资楼市也要选择有教好购买力的潜力城市，另外还要楼盘的消费群体、结构、地段等综合因素进行。投资房产也会进入到有涨有跌的时代，因此格外值得注意。