管它地荒或楼荒 老百姓最关心房价何时降

踏入4月，房地产界猛然热闹了起来。关于土地供应的话题一直是地产界争论的焦点。政府通过连续加息，希望平抑房价，但房价仍在高位是不争的事实。去年的土地紧缩政策实施以来，“地荒论”便成为开发商提高房价的强势论据。随之，从中央到地方，一系列措施出台，一时间市场形势难见分晓。市场上依然能看到楼盘紧俏稀缺现象。而关于“楼荒”的讨论也逐渐浮出水面。

政府数据说话

“8·31土地大限后，还有约5000公顷的建设用地需通过招拍挂的方式进入房地产开发市场。”市发改委委员宋宇说。

正当房价越来越高 ，而开发商“地荒”呼声也愈来愈高之时，4月3日，国务院《关于切实稳定住房价格的通知》的“国八点”对外公布，对地方政府提出了8点要求。4月18日，北京市政府下发6号文件称，将从5月1日起施行《北京市国有建设用地供应办法<试行>》。办法明确将用“年度供应计划”来调控土地市场。

而在此前的4月14日，北京市发改委在其信息披露会上透露：北京房地产土地供应充足，目前北京未开发建设用地可满足10年以上的开发需求。“地荒论”根本就构不成房价上涨的主要依据。

“据我们的了解，土地价格及拆迁费用只占房地产成本的50％，而据保守估计，房地产商的利润都在20％以上。”发改委宋宇表示，“虽然开发成本在增加，但从成本与利润二者的关系来看，土地价格的上涨也不应成为房价上涨的直接依据。”耐人寻味的是，在此后，开发商们则对土地供应话题三缄其口。在记者采访的数位老总，大都回避对这个话题的探讨。

开发商在挑肥拣瘦？

据市发改委委员宋宇介绍，到去年年底，北京房地产已完成土地开发总面积约为5253公顷，尚未完成开发的出让用地面积约为9410公顷。同时，他表示，按照北京市的发展规划，商品住宅的布局将向远郊区县延伸。

但私下里开发商对这些可开发土地依然心存疑虑。“最关键的是可供商品房开发的有多少。”SOHO中国董事长潘石屹说：“还要看这些土地分布在什么地方。如果是在距市区很远的地方，我想影响还是比较大的。至少我们不会去碰……”

市政基础设施是否能跟上土地开发也令开发商担心。今典集团董事长张宝全认为，如果市政配套不好，不具备居住生存的价值，开发企业不愿意去开发，因为买房人不愿意去购买。

“城市用地里，经济价值高的土地基本被开发得差不多了。”一企业老总对记者说：“大公司手里握有资金和土地，而有些地段好的土地因拆迁成本太高令小开发企业望而却步。如果是对一些不会带来较高利润的土地进行开发的话，兜里的钱还是先装着好。”

另一个值得注意的现象是，市场不断有土地流拍消息传出。开发商想要的是“物美价廉”的土地，才会导致他们对某一些地块不屑一顾。

看来地荒虽不存在，但开发商们按自己的道理挑肥拣瘦，大多数地也只能默默地等待。

“楼荒”是否存在？

房价一直在高位。而让买房人不解的是，市场上的楼盘只要推出就销售一空。亚北一平方米8000元的项目开盘前一天就有人排队，开盘当天售出100多套。

“买房子像买大白菜一样。”一位业内人士在谈到目前的新盘紧缺现象时，用这种方式来戏言他对买房人抢购楼房的疑惑。

有专家指出，银行严控金融贷款、土地供应量减少，带来新开工住宅面积缩减；而房价不断上涨，使得众多消费者提前置业，空置率锐减，住宅供不应求，由此迎来楼荒时代。

“房子建的少了，当然出现楼荒。”一开发商如此解释目前市场上出现的怪现象。今年上半年推出的新楼盘纯居住的不过20来个，这比红红火火的两年前在数量上可差的太远了。

“中低档房市场供应也存在短缺，这是政府应该着力要解决的问题。”北京中原市场研究部总监徐成峰认为目前市场上出现市场抢购与北京的中低档房、经济适用房的销售速度在加快有关。“另外，相比去年，今年上半年这个档位新盘供应更少了。”

“惜售”亦导致“楼荒”

“无房可卖。”一楼盘的销售经理对记者说，一旦要加快销售速度，那售楼处的工作人员下半年将无事可干了。因为后期将在哪里拿地和建设都是个不确定因素。许多说要下半年开盘的项目据说已有一些被取消。

据北京中原市场研究部统计监测结果显示，2005年第一季度新增有效供应235．89万平方米。新盘的供应量并不高，几乎没有大项目开盘，1、2月份共计14个新开楼盘，供应量为113．38万平方米，进入3月份后，新开楼盘增加，单月就有13个新盘项目，3月份供应量为122．51万平方米。而2004年北京市共新开楼盘147个?熏平均销售价格为6702．63元／平方米。

实际上，开发商惜售是不得不一提再提的事实。奥运村附近有的项目保持着一天一套的销售速度，有的只拿出一部分开盘，有的则干脆不售，导致越卖越高。CBD区域的万达广场、世贸二期、财富中心一直还没有开始销售，有的目前暂不销售或者只租不售。徐成峰认为这只是开发商销售时机的选择。“之所以大家采取这样一个策略，出现目前这种状况，都反映了对下一步市场看好。”潘石屹认为开发商惜售现象也事实上导致了楼房供应量减少。

相比之下，下半年的楼盘更令业内人士看好。据悉，下半年将有大量新盘放量。这将使目前的“楼荒”得到缓解，记者从四季房展会的夏展和秋展招商信息了解到，目前已有20余个新项目报名参加夏展，而秋展将有150多个新老项目参展。

无论是“地荒”还是“楼荒”，买房人最终关心的还是高启的房价能否回落。（李木易）