住房租赁 待挖掘的巨大市场

　　在发达国家，居民住房自有率一般为 50%左右。目前我国城市居民的住房自有率已经超过 70%，上海也在七成左右。当我们津津乐道于买房卖房的时候，不妨关注———

　　分阶段改善住房符合梯度消费原理。通过租赁市场实现阶段性住房目标，将成为人们改善居住条件的一条重要途径。

　　租售并举 梯度消费

　　加大配套商品房和中低价普通商品房建设力度；

　　完善廉租住房制度，年内将享受廉租政策家庭户数由1.3万户扩大至1.8万户；

　　探索住房租赁新机制，上半年试点，下半年推开；

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　　今年以来上海推出的一系列房地产市场调控措施传递着这样一个强烈信号，上海正加快构建住房消费“梯度市场”———各种价位的新建商品住房与存量住房并存，住房销售与租赁并举，使绝大部分家庭能够找到适合自身经济水准的住房消费定位。

　　通过这样一个梯度市场的完善，有条件的居民可以买大房、买好房；经济实力不太够的可以买小房，买二手房；暂时没有能力的先租房；实在有困难的，租借政府提供的社会保障用房———廉租房。

　　梯度住房消费理念，是市场经济社会中值得提倡的住房消费观念。专家指出，住房是价值最大的超耐用消费品，一套住宅少则几十万，多则上百万，受经济发展和收入水平限制，不可能人人都买得起。即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50%左右。像美国住房自有率为65.5%，瑞典的住房自有率为42%，只有新加坡达到80%。现在我国城市居民的住房自有率已经超过70%，上海也在70%左右。

　　过分强调人人都能买得起房，不但现在做不到，将来也难以做到。在市场经济中，有高收入、中上收入、中低收入、低收入的差别，这是社会分配的结果。人的一生，在不同阶段的收入状况也是有差别的。因此在一个成熟的房地产市场中，人们通常都会根据实际收入情况选择不同的住房消费方式。比如刚参加工作时收入不高，可以先租房住，以后随收入增加，再购买小户型住房，再以后购买中户型住房，最后等到收入高了积蓄多了，才购买大户型的更舒适的住房。

　　与此同时，在现代社会中，人才流动加速，方便了人们异地就业。对许多创业群体来说，与其按揭贷款二三十年买一套房子，无形中多了一个禁锢自由流动的“城堡”，倒不如先租房闯荡，用梯级消费理念来代替过度负债消费的观念，以求得效益最大化。这也是许多发达国家年轻人“宁租不买”的原因。

　　租赁市场 大有潜力

　　经过多年的培育，上海房地产市场新房和存量房“二三级市场联动”，蓬勃发展。目前二手房年买卖量已直逼新建商品房，租赁市场也日益繁荣。不过专家认为，当前上海房地产租赁市场还大有潜力可挖。

　　比起这两年上海新房和二手房房价不断攀升的景象，上海租赁市场价格始终不温不火，甚至还有不停下滑的态势。不少房产中介表示，目前很多中高档住宅租金其实已是有价无市，问津者少。

　　究其原因，除了受到“居者有其屋”的传统置业观念影响，一般市民仍以购房为居住首选这个原因以外，还有以下几个因素。

　　一是租赁市场结构不合理，大多数市民需求的小面积住房可供量少。如今上海租赁市场上月租金在1500元之内的物业供不应求，而面积在100平方米至200平方米之间、月租金在4000元至8000元之间的住宅，则供过于求。一方面，一些买不起房子的中低收入家庭苦于租不到合适的房子，另一方面，大量中高档住宅虚席以待。

　　二是住房租赁专业化、集约化程度较差。租赁市场上的房屋，无论是自行出租还是委托中介公司居间、代理出租，基本都处于自发的、零星分散的状态，专业化、集约化程度较差。出租住宅内的家具配置不齐、日常用品短缺，治安也缺乏相应的保障。

　　三是房地产经纪机构过多过滥、规模偏小。上海大多数房产中介都同时承接二手房买卖和房屋租赁业务，但都热衷于二手房买卖业务，对租赁业务热情不高。一般来说，谈成一笔二手房买卖生意，中介能赚房价2%的佣金，但撮合一次租赁业务，收取的佣金还不到一个月的租金。至于租户配对成功以后的房屋管理问题，中介机构更是不愿插手。由于中介机构数量多、规模小，房源共享性差，房源信息也得不到很好的利用。

　　另外还缺乏相应的租赁指导价格制度。住宅的租赁价格受到房龄、地段、内部配置、周边配套等多种因素影响，由于缺乏相对统一的标准，“好房低租、差房高租”现象也屡见不鲜。

　　活跃市场 适度加温

　　最近，上海有关部门表示将探索面向中低收入家庭房屋租赁新机制。先从配套商品房中“切”一块房源供应给动迁家庭，实行优惠租金，随后逐步扩大范围，面向全市中低收入家庭。此举也是完善上海房地产市场保障体系的重要内容。

　　专家认为，除了为符合一定条件的中低收入家庭提供更多租赁房源，还应当鼓励有条件的市民买了新房出租旧房，或鼓励机构和个人投资购房用于出租，满足更多市民和外来创业者的需求。

　　如今，房产商投资开发住宅，基本都用于出售。至于企业购置商品住宅用于出租的更是鲜见。开发商不愿做大房东，主要是因为租赁业务资金回收周期长，经营期内资金流动性差，比起房屋销售来，租金收益过低。政府可以通过一些优惠政策，适当鼓励房地产企业从其投资开发的商品房中，拿出一定比例住房用于出租，既使企业有利可图，又能满足消费者的梯度需求。

　　专家指出，一手房、二手房和租赁房市场之间是互相作用，互相关联的。在当前的市场情况下，租赁市场适度加温，出租房多了，租金能回到合理水平，房价也会随着租金变化而合理调整。

　　同时还应当进一步健全房屋租赁管理的服务网络。充分利用已建的二手房网上平台，实现房屋租赁信息共享。使房屋租赁与外来人口管理等系统相连，规范房屋租赁行为。

　　在此基础上，还应尽快建立房屋租赁价格指导制度。通过指导租金加强市场的预警预报，确保市场的健康发展。

　　看准时机 商机无限

　　房产租赁市场发展潜力巨大，敏锐者已经嗅出商机。

　　在向一年内转让的住宅征收营业税，银行贷款门槛和利率提高，还清贷款才能卖房等一系列宏观调控措施出台后，很多投资者开始变短期投资为长期投资，通过房屋出租的方式获取回报。

　　而房东和房客之间的种种不便反而成了一些机构眼中的经济增长点。目前租赁市场上，房客需要什么家具，直接找房东商量，要是出租房内的设备损坏了，房客也经常是一个电话打到房东处，要求维修。不少房东尤其是有几套房的房东常常觉得不胜其烦。

　　于是有人专门从事为房东提供“托管”服务的行当，做起了“房产管家”。他们为房东代收房租，管理出租房的设施，还能根据不同房客的需求，提供不同的家具。房东缴纳一定的服务费用，便可高枕无忧；房客有事找“管家”，真正实现了“一个背包换新居”的潇洒。

　　发达国家的租赁市场大多采用这种模式。有关专家认为，随着上海房屋租赁市场的不断发展，此类“管家”今后定会吃香起来。