税收组合拳：房价降压药

　　作者：朱力 来源：中国经营报

　　如何抑制房价近期是一直摆在各国政府面前的一道难题。日本全面税改、韩国开征资本收益税、美国计划提高征税水平……国外的经验告诉我们，税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策的作用，课以重税可以有效抑制房地产投机行为。

　　海外借课税抑价

　　为了抑制投机，日本从1992年开始实施针对房地产泡沫的土地税改。

　　首先，除固定资产税之外，新设地价税，对于土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。其次，强化转让收益税的征收，即随着土地价格的上升带来的收益应该纳税。尤其在短期和超短期(2年以下保有土地)的情况下，制定惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。对于个人，日本规定，土地保有超过5年的情况下，税率由26%增加到39%。

　　实施这些对策的结果是：土地价格上涨幅度开始减慢，然后长期处于下跌状态，至此，日本的土地

神话业已终结已经成为共识。

　　韩国在总统卢武铉上台后，出台了实行增加房屋交易税、房屋交易透明化等房

地产政策，以期控制房价。2006年，韩国又对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。同时，调整房地产所有税(一种财产税)，今年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元(约合6万美元)，税率为1%～3%，并计划从2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地产所有税的税率，以提升到适当的税率为止。

　　而为了抑制房价继续疯涨上涨，美国总统布什已经打算削减房地产的税收优惠。据了解，一个调查小组曾向布什提交一份关于部分行业税收政策的报告，其中就包括对现行房地产税收优惠措施进行调整的内容。

　　中国税收力度仍旧不强

　　在中国，尽管专家们对最新出台的“国六条”有许多好评，但在中国社会科学院金融研究所尹中立看来，房地产税收应该在建造、转让、持有环节都征收。但是在中国前两个环节有税，“国六条”依然没有把持有环节的税收重点对待，这样会导致囤积住房，还有更多人把住房作为财富储存的手段，形成社会大量土地浪费。

　　针对随后国家税务总局发布的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华则一针见血地指出：“6月1日后购买住房不足5年，转卖时需交5%营业税，起始日期不明确。《通知》中没有提到5年是从拿到产权证明时，还是购房交易结束时算起，税收征管在技术上比较有难度。”

　　借鉴它山之石

　　可以说，目前政府有意对房地产征税的主要目的应该是在国内土地严重短缺的现实条件下，让有限的资源能够合理使用与分配，以期能对民众的生活必需和住房分配问题有一个较为公平公正的调节办法。

　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭建议，借鉴韩国的经验，对房价的增值部分征收资本收益税，同时对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税，这些税收收入可以用来支持建廉租房和经济适用房。

　　从美国的经验看，征收物业税对平抑房地产价格的作用更为明显。“我国开征物业税能够取得一石三鸟的效果。”中国社科院财贸所况伟大说，“这甚至会改变地方政府对土地和房地产市场的态度。”地方政府将不再纠缠于土地出让金收益，而会更多关注如何获得存量住房收益，从而一改目前的卖地之风。

　　据悉，目前国务院发展研究中心物业税改革课题组已经完成了《中国物业税改革第二期研究》报告。国务院研究中心宏观经济研究部倪红日认为，由于我国处于起步阶段，税率不宜定得过高，可以设定在0.3%至0.8%之间。