学者业界就是否征收不动产税问题展开激烈交锋

　　高房价是目前社会矛盾聚集的焦点之一。尽管2005年“国八条”出台了一些房地产宏观调控的政策，但是见效甚微。就目前情况来说，许多人都认为利率不能够上调，那么最有可能使用的调控工具就是税收了。但呼声已高的不动产税却迟迟未出……

　　★《中国经济周刊》记者 唐韵/上海报道

　　2006年伊始，国家税务总局副局长王力和国土资源部土地利用司副司长束克欣，就分别在相关会议上表示，我国的不动产税已经在研究当中，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。

　　虽然不动产税的推出代表了税制改革的方向和趋势，

财政部和

国家税务总局的官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出不动产税，但是，不动产税的推行涉及部门和阶层比较广、利益关系比较复杂，协调比较困难。 迟迟未出的不动产税在各方利益的博弈下将走向何方？

　　《中国经济周刊》近日走访各方，老百姓、政府官员、经济学家、房产商各抒己见，对于不动产税的征与不征主要聚焦在四个争论上。在走访过程中，记者发现无论对征收不动产税赞成与否，被访者均态度鲜明并言之凿凿，有意思的是，学者以赞成居多，而房产商却无一例外持否定态度。更有人担心，不动产税的征收会不会像以往的许多政策一样，最终“灼伤”的不是炒房人而又是大多数的工薪阶层。

　　争论一：

　　房地产调控的政策要害：财税还是金融？

　　正方：支持财税调控

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立：

　　重税可以有效抑制房地产投机行为

　　目前我国的房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。在我们与日本财务省研究所的学术交流中发现，日本人在总结房地产泡沫时认为，日本的土地税制问题是重要原因之一。

　　在日本的税制中，对于房地产，通常在取得、保有、买卖三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。

　　一个人有10套100万的房子，如果按照国际上通用的标准征收1.5%来征收房地产税，意味着每年他将缴纳15万元的房地产税。征收房地产税使得这部分人将手中的投资房抛售，增加了市场供应量，房价自然就下来了。

　　中国社会科学院金融发展中心主任易宪容：

　　税收调整是最为便利也是最好的工具

　　高房价是目前中国社会各种问题与矛盾集聚的焦点。政府完全可以通过法律与制度安排来调整目前国内房地产市场严重的利益不均衡。而税收政策就是其中不可或缺的工具。税收调整是最为便利也是最好的工具。如果政府在房地产流转税及房地产不动产税上下功夫，并切实实施，那么不仅会压缩国内的住房需求，也会让持有多套住房的人把手中的住房卖出。这样不仅住房需求减少，而且住房供给也会增加，住房的价格也就自然下行了。

　　反方：不支持财税调控

　　鸿泰策略房地产经纪公司总经理张凤春：

　　加税只能促使租金和房价上涨

　　以香港房地产发展的历史看，降低房价的直接办法就是增大低价房供应量，而现在拍卖土地、提高贷款门槛和利息、增加流转税、增加持有税，全部是促使房价上升的。对别墅和低密度住宅加税，将拉高此类物业的价格，而购买这类住宅的高收入群体，要么对增加的税收不在乎，要么转向普通住宅，这样将会带动普通住宅的价格攀升。

　　住房作为一种消费品就应该有统一的税率。劳动者在获得财富的过程中已经完税，用合法收入购买的二套甚至多套商品房要征重税，目前还没有法理基础。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。炒房与买多套住房并非是房价高的根本原因，高房价主要是土地资源紧张所致。因此，想通过征收高额不动产税的方式抑制房价，治标不治本。

　　中房集团湖南城建开发公司总经理易军：

　　政府重在引导，引导开发商与消费者而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。

　　我反对征收不动产税。房地产业的发展只有通过市场的手段来进行调节，按照供需关系来决定投资需求。投资房地产像投资股票一样，风险与利益同在。投资亏了本，看你还投不投。

　　居民拥有多套住房可以为购买不起住房的人租房提供房源，符合自然规律。中国现在的大部分存款集中在小部分人手里，我们应积极探索如何让这大堆死钱尽快发挥其活力。政府应引导开发商建市场需要的房子，建生命力长、综合效益高的房子；同时，要引导市民在住房消费上进行梯级消费，从租房到买房，从住小房到住大房，从住差房到住好房。而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。控制房价需要增加经济适用房的供应，加强对经济适用房的管理，对购房对象一定要从严审查，对供地方式一定要透明，对定价和投资配套一定要严格把关，使经济适用房真正落实到最需要它的居民手中。

　　争论二：

　　征收对象：“大面积房”还是“第二套房”

　　正方：对象应是闲置物业者

　　北京大学税法研究中心主任刘隆亨：

　　要治房地产行业的“本”，就应该理清它的源头—土地市场。

　　一套房子就已经能够满足普通人的基本需要了；买第二套房的绝大部分都是生活较为富裕的人。新税对购买第二套房的人征税，正是“公平”这一税法原则的体现——有钱人买很多套的房子，刺激了楼价的上涨，穷人不就更加买不起房了吗？对供给方的调控与对需求方的控制是紧密联系在一起的。我认为，新税的税率不能太低也不能太高：太低了就达不到预期的宏观调控目的，太高了又会让老百姓负担不起。当前，我国的国内消费不足，我们急需扩展国内消费市场。有关部门应该找到一个好的税率：在这个税率之下，既能实现宏观调控的目标，又不至于过分压抑老百姓的消费愿望。这是一项比较有难度的工作。另外我认为，要治房地产行业的“本”，就应该理清它的源头—土地市场，只有规范好土地市场，房地产行业的根本性问题才能得到解决。当然，通过税收这一经济手段控制需求也是十分必要的。

　　反方：要看是否过度占有资源

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮：

　　开征不动产税并非就是“对第二套房课重税”

　　节约资源是公共利益。这个公共利益包括国民经济可持续发展的利益，包括我们这个社会全体成员的利益，包括我们子孙后代的利益。“过度消费”不仅包括富人的奢侈性消费，也包括中等收入阶层、普通工薪阶层享受性的消费。不动产税真正开征时，单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能适用税率就要明显高一些。2005年党的十六届五中全会“关于十一五规划的建议”中明确指出，要“发展节能省地型建筑，形成健康文明、节约资源的消费模式”。

　　不动产税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。但我个人看法，这个“过度占有”，不是按第几套房来区分的。一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不匪，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积的没有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但这个“2＋1”或者“2＋2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。原则说，不动产税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。

　　中国社会科学院金融发展中心主任易宪容：住房作为一种民众的生活必需品，现代各国政府都十分关注并有一套很好的经验。比如小户型住房所占比重在新加坡为80%(1950-1980年为42-70平方米，2004年其人均收入达到2.5万美元，100平方米以下依然占70%)，香港为72%。再如美国、日本、德国等发达国家，这几十年来除了个别国家之后，平均户型都在100平方米以下。我国把普遍住房上限定在144平方米，以及2004年中国建造住房居然一半以上为150平方米以上，无论从经济发展程度、家庭人口，还是国内土地稀缺度来看，都是对中国房地产市场的严重误导。中国目前的小户型住房应该定在50-100平方米的范围内，并把这一标准法律化和制度化。要建立中国的小户型住房发展模式，一要改变目前的普遍商品房标准并让这种标准在一个较长的时期内法律化；二是在土地拍卖、规划上对住房类型严格限制，即拍卖与规划的土地只是建造中低档小户型住房(把土地拍卖的资金分离出来而不是地方政府获得建立住房保障基金与农民土地补偿基金)；三是通过住房持有税加大高档住房或高于小户型住房的持有成本，通过房地产交易税提高高于小户型住房的交易成本；四是通过银行信贷的方式增加高于小户型住房的进入成本，并且以法律与制度加以严格规范。

　　争论三：

　　征收不动产税时机成熟了吗？

　　正方：时机已经成熟

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮：

　　开征不动产税的社会物质基础已经具备

　　开征不动产税的条件分为技术条件和社会基础条件两部分。关于技术条件和社会条件的区别，可举个例子来说明。利息税本来也应当实行累进税率才对。对存钱多的富人和存钱少的穷人实行差别税率。这个道理大家都同意。但实行差别税率需要金融系统全部联网和完全实名制的技术条件。有这个技术条件，才能让富人在多少个银行开户、开多少账户都逃不了税。但现在我们的技术条件还达不到，就只能先暂实行比例税率。比例税率实际上是一种不得已而为之的选择。

　　不动产税涉及的社会利益关系非常复杂。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等需要完善的技术条件。现在看，我们还处于加快筹备的过程中。但开征不动产税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。

　　从21世纪初以来，随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高低反映强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调整社会公平需要有新的手段，而且开征不动产税的社会物质基础也已经具备。

　　反方：时机尚未成熟

　　北京大学税法研究中心主任刘隆亨：

　　不动产登记制度尚未完善

　　要开征不动产税，就必须具备完善的不动产登记制度—我国目前的不动产登记制度还不够完善；还必须具备科学的针对不动产的价格评估机制及严密的会计制度—我国目前在这两方面也还有所不足。只有具备了科学的、固定的不动产价格评估机制，我们才能在由此得出的全国房地产总况的基础上合理地配置税率，并制定出增税、减税和免税等的条款。不管是可能开征的新税，还是未来的不动产税，都有赖于我国在这些方面上的进步。

　　中国社会科学院法学所研究员莫纪宏：

　　在《物权法》没有出台之前，在法律上设定不动产税不合适。

　　由于我国土地不由个人所有，从严格意义上讲，对房屋征收“不动产税”与对土地使用权征收“不动产税”两者很难统一起来。而房屋的价值会通过逐年折旧而不断减低，房屋下的土地则可能出现相反情况。在征收不动产税的时候，对于具体的房屋所有人来说，很难对房屋的价值以及房屋下土地的价值分开评估。这就很容易导致实际多占土地的房屋所有人可能会少交不动产税，而将这一部分因土地增殖而产生的不动产税转移给小区的其他业主。所以，在建筑区分所有权制度没有建立之前，特别是在《物权法》没有出台之前，在法律上设定不动产税这样的财产税是不合适的。

　　一般而言，税收政策是作为重大的宏观政策、针对重大的宏观经济问题来使用的。对微观的经济环节，如果轻易动用税收手段，动辄出台这个税那个税来调控一下这个、干预一下那个，就会乱及经济的基本秩序，伤害政府的公信力。今天觉得第二套住宅是个问题，就出台个“第二套住宅不动产税”；明天觉得股市好像炒得高了，是不是就来加征个25%的额外印花税呢？

　　争论四：

　　如何征收不动产税？

　　合富辉煌集团董事、副总经理黎振伟：

　　房地产税考量政府的能力

　　在国家紧缩银根、提高物业交易税费等多项宏观措施出台后，房地产市场仍然保持较高的温度，楼价上涨幅度没能控制在政府期待的范围内，正因为如此，不动产早已“呼之欲出”，为的就是把房地产业拉回到合理的位置。 这一招考量的是政府的能力。选择在什么时间推出不动产税？以什么方式推出？这些都关系到对房地产市场的震动力度将可以达到什么程度。毕竟，不动产税的征收，将会引发房地产业的巨大反响。

　　中原地产高级研究主任刘志武：

　　房地产税没能形成有效体系

　　现行房地产税种类繁多，存在重复收费、计征不规范现象，没有能够形成一个有效的体系。例如一些开发商在缴纳土地出让金之后，还要缴纳市政建设配套费、单向性配套设施建设费。此外，征地费与土地使用费重叠、对土地转让收益重复计征等现象也屡见不鲜。征收不动产税后，现行的房地产交易环节的部分税费将随之取消，整个交易过程将得到简化。

　　不过，不动产税在我国出台，除了受政策和体制的影响，还将面临一系列实际问题。以前政府对土地出让金实行一次性收取的形式，而现行的土地出让金制可能转变为年租制。如果不动产税按年租制的税率来征收，之前交过土地出让金的房子应该怎么处理？年租制实施后，如何协调不动产税与其它税种的关系？此外，对于自有住房的先后顺序，还缺乏相关规定加以区别。假设有人投资一套140平方米的房子用来自住，同时又有一套70平方米的住宅，将哪套作为“第一套住宅”来征收不动产税，目前的法规还无法确定。而这两套房子先后顺序的不同，将出现较大数额的税收差别。

　　经纬房产咨询有限公司市场部经理张斌：

　　不动产税的税率不宜过高

　　不动产税的税率不宜过高，如以不动产原值或评估值减去20%～30%后的余值为计税依据，现阶段全国可规定0.5%～2%的幅度比例税率，适用税率由省级人民政府确定，待条件成熟再实行超额累进税率。由于对远期不动产税税负加重的预期，以及新房、旧房必然会区别对待的判断，不动产税开征的信息必然会促使部分消费者赶在开征前抢购商品房，这样不仅不能抑制房价，反而对近期房地产市场房价起到推波助澜的作用。

　　我爱我家上海分公司经理佘义峰：

　　没有投机经验的公众，容易被高额不动产税“灼伤”。

　　如果真的要征也麻烦，你怎么去界定二套住房呢？父母想买房子住，但因为年纪的关系无法获得贷款，这时肯定就是由子女来贷款，如果子女自己也买房住，也算是第二套住宅吧，但这样的情况也要交不动产税吗？父母买房时候写了我的名字，难道我自己买的时候，也成为宏观调控对象了吗？如果人们要购买二套房，却又不想交纳高额不动产税，他们就不会想到用父母、配偶或子女的名义买吗？这样做了，就可以不用交纳重税，那么这样的规定，又有什么样的效果呢？不过就目前上海来看，不动产税对中高端买房者基本上不会有多大影响，事实上他们大多已经储备了多套房屋。炒房者可以借用他人证件购买N套“第一套住房”来避税。倒是没有投机经验的公众，容易被高额不动产税“灼伤”。实际上，迄今为止，并没有足够的证据或者权威的理论，可以证明税收对于稳定房价有奇效。倒是经济适用房的大量供应，被认为是调控房价的最有效手段。

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立：

　　各方矛盾将使房地产税征收阻力重重

　　由于国内的土地税制采用土地出让金制度，这与房地产税的征收可能相矛盾，而绝大多数国家实行的都是分类按年征收的房地产税。这导致地方的主要财政来源是土地出让金，实行房地产税后，会不会影响地方经济的发展和财政来源？各方矛盾将导致房地产税征收阻力重重。阻力主要来自两个方面：技术上与政治上的。技术阻力主要是指对房屋的价值评估标准、登记制度等问题；而政治阻力就是目前业主们都会对房地产税有所抵触。即将到来的两会以及新一届地方政府的上任会否将房地产税出台的时间表提前将值得关注。